Małżeństwo chce sprzedać mieszkanie kupione od dewelopera. Jeśli zbycie nastąpiło przed upływem trzech lat, na osobę, która zakupi lokal, nie przejdą uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jakie przysługiwały poprzednim właścicielom.
Osoba, która kupiła mieszkanie na rynku pierwotnym, sprzedając lokal przed upływem terminu wygaśnięcia rękojmi za wady rzeczy, może przelać na nabywcę uprawnienia do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad.
Rękojmia jest specjalnym rodzajem odpowiedzialności sprzedawcy rzeczy za nienależyte wykonanie umowy, jaką zawarł z kupującym. Odpowiedzialność ta nie zależy od winy ani wiedzy sprzedawcy. Podstawowym warunkiem jej zaistnienia jest zawarcie umowy oraz jej nienależyte wykonanie w postaci wydania rzeczy, która okaże się w czasie trwania rękojmi wadliwa. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. W przepisach nie ma jednak wzmianki na temat ewentualnego przejścia uprawnień z rękojmi na dalszych nabywców tej rzeczy. Dlatego wraz z przeniesieniem rzeczy prawa do rękojmi nie przechodzą na kolejnego nabywcę. Nie oznacza to jednak, że w ogóle jest wykluczone, aby kolejny właściciel mógł się na takie uprawnienia powołać.
Przejście uprawnień z tytułu rękojmi na inne osoby musi mieć wyraźną podstawę. Z przepisu ustawy lub woli zainteresowanych musi wynikać, że w konkretnej sytuacji uprawnienia z tytułu rękojmi przechodzą na inną osobę. Nabywca wstępuje z mocy prawa w ogół praw i obowiązków swojego poprzednika np. w razie dziedziczenia. Z ustawowym przejściem uprawnień z rękojmi mamy do czynienia także, gdy kupujący jest zarazem finansującym w umowie leasingu. Zgodnie z art. 7098 par. 2 k.c. uprawnienia z tytułu wad rzeczy, jakie przysługują finansującemu wobec sprzedającego, przechodzą z mocy prawa na korzystającego. Przejście nastąpi z chwilą zawarcia umowy sprzedaży przez finansującego ze zbywcą rzeczy.
Możliwe jest też przejście uprawnień z tytułu rękojmi przysługujących kupującemu na inną osobę w drodze czynności prawnej. W umowie sprzedaży można zawrzeć klauzulę o przejściu uprawnień z tytułu rękojmi na nabywcę. Przelew uprawnień z rękojmi może być wyraźnie zastrzeżony także w drodze odrębnej umowy. Co więcej, w razie sporu należy zbadać, czy ze względu na cel umowy oraz zgodny zamiar stron taki przelew należy do treści umowy sprzedaży, chociaż nie zostało to wyraźnie w samej umowie zapisane.
Kupujący, wyzbywając się rzeczy, z reguły traci zainteresowanie realizacją uprawnień, które mają przede wszystkim znaczenie dla kolejnego nabywcy korzystającego z rzeczy. W razie wykrycia wady rzeczy kupujący może jednak zażądać od sprzedawcy obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad. Przelew praw z tytułu rękojmi jest w takiej sytuacji korzystny dla zbywcy, ponieważ cedując swoje prawo dochodzenia roszczeń bezpośrednio od dewelopera, co do zasady zwalnia się od odpowiedzialności za wady budowlane wobec osoby, która kupiła od niego mieszkanie. Dla pierwotnego sprzedawcy (np. dewelopera) nie ma natomiast znaczenia, komu płaci kwotę odpowiadającą różnicy ceny lub do kogo należy rzecz wymagająca naprawy.
PRZYKŁAD
Sąd stwierdza, czy żądanie kupującego jest uzasadnione
Kupujący, żądając obniżenia ceny, występuje przeciwko sprzedawcy od razu o zapłatę określonej kwoty. Jeśli stwierdzi, że roszczenie kupującego jest uzasadnione w całości lub w części, zapłaci ustaloną kwotę dobrowolnie. Jeżeli natomiast sprzedawca kwestionuje wysokość roszczenia kupującego lub wręcz jego zasadność, spór między stronami rozstrzyga sąd. W takiej sytuacji sąd nie ustala wysokości nowej ceny, lecz stwierdza, czy w świetle przepisów o rękojmi żądanie kupującego jest uzasadnione.