Kupując mieszkanie od dewelopera, musimy podpisać umowę przedwstępną, z której dokładnie będzie wynikało, kiedy deweloper przeniesie na nas tytuł własności lokalu. Jeśli natomiast kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, to musimy dokładnie przeczytać jego księgę wieczystą.
Kryzys gospodarczy spowodował, że sytuacja finansowa wielu deweloperów, szczególnie tych mniejszych i od niedawna działających na rynku, się pogorszyła. Co jakiś czas media donoszą o upadłości jakiejś firmy budującej mieszkania, jak jednego z największych deweloperów na południu Polski – Leoparda. Z tego też względu, kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, powinniśmy bardzo dokładnie sprawdzić firmę, z którą chcemy podpisać umowę.

Legalność inwestycji

Przede wszystkim powinniśmy sprawdzić, czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym ma stanąć budynek. W tym celu powinniśmy zażądać okazania wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i odpisu z księgi wieczystej. Ważne jest także sprawdzenie, czy prowadzone roboty budowlane odbywają się na podstawie ważnego pozwolenia na budowę, czy też stanowią samowolę budowlaną. Powinniśmy więc zażądać od dewelopera okazania nam pozwolenia na budowę na tę konkretnie nieruchomość położonej na tej konkretnej działce.

Zawarcie umowy

Jeśli dweloper okaże nam akt potwierdzający prawo do terenu i pozwolenie na budowę, możemy przystąpić do podpisania umowy. Jeżeli mieszkanie jeszcze nie istnieje lub cała inwestycja nie jest zakończona, to będziemy musieli podpisać najpierw umowę przedwstępną. Powinniśmy ją zawrzeć w formie aktu notarialnego. W umowie tej deweloper zobowiązuje się do wybudowania mieszkania oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokalu i przeniesienia na nabywcę tego prawa. My natomiast zobowiązujemy się do zapłacenia deweloperowi określonej ceny w określonym terminie. W akcie powinny być zawarte również wniosek o wpis w księdze wieczystej dla nieruchomości, roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie na nabywcę tego prawa. Zawarcie umowy w tej formie jest korzystne dla kupującego lokal. Gdyby deweloper wykonywał umowę w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej postanowieniami, nabywca może wystąpić z wnioskiem do sądu o powierzenie kontynuowania budowy innemu wykonawcy na koszt właściciela gruntu.
Podpisując umowę przedwstępną, powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na to, by w umowie dokładnie został określony przedmiot umowy, czyli budynek, w którym zostanie wyodrębniony lokal i samo mieszkanie. Umowa powinna także wskazywać powierzchnię mieszkania, jego rozkład czy liczbę pokoi. Dla kupującego szczególnie istotne jest także precyzyjne określenie w umowie parametrów techniczno-eksploatacyjnych, standardu wykończenia oraz zakresu ewentualnych zmian w zakresie wykończenia. Obowiązkowo muszą być określone cena i sposób rozliczenia. Kolejność wpłat powinna być związana z postępem robót, a nie z konkretną datą. W umowie trzeba też precyzyjnie określić termin przeniesienia własności lokalu. Na wypadek niedotrzymania terminów przez dewelopera należy ustalić kary umowne, i to w takiej wielkości, by mobilizowały go do dotrzymania umowy.
Dopiero po zakończeniu inwestycji będziemy mogli zawrzeć z deweloperem ostateczną umowę przeniesienia własności mieszkania. Także i ta umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego.



Na rynku wtórnym

Bardzo uważne sprawdzanie naszego kontrahenta obowiązuje nie tylko podczas zakupu mieszkania od dewelopera, ale także w sytuacji, kiedy chcemy kupić mieszkanie na rynku wtórnym, czyli z tzw. drugiej ręki. Przed zakupem takiego mieszkania szczególnie ważne jest dokładne przeczytanie jego księgi wieczystej. Są w niej zapisane informacje o tym, kto jest właścicielem nieruchomości i czy jest ona obciążona jakimś prawem, np. hipoteką. Można także zażądać wydania odpisu tej księgi. Czynności tych możemy dokonać w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Prawo do wglądu do księgi ma każdy zainteresowany.
Jeżeli lokal nie ma założonej księgi wieczystej, to powinniśmy zażądać od sprzedającego przedstawienia nam dokumentu zwanego zaświadczeniem do sprzedaży. Wydawane jest ono przez spółdzielnię mieszkaniową. Dokument ten potwierdza, że określonej osobie lub osobom, np. małżonkom, przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. W zaświadczeniu tym zawarte są również informacje o samym lokalu: jego powierzchni i położeniu, liczbie izb, oznaczeniu nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, i o ewentualnym zadłużeniu oraz o tym, czy dla spółdzielczego prawa do lokalu została założona księga wieczysta.
W przypadku mieszkań kupowanych na rynku wtórnym, poza sprawdzeniem wszystkich dokumentów, kupujący koniecznie musi sprawdzić stan techniczny mieszkania. Są to bowiem mieszkania użytkowane wcześniej. Chodzi tu nie tylko o stan podłóg, ścian, okien czy drzwi, które widoczne są na pierwszy rzut oka, ale przede wszystkim stan instalacji znajdujących się w mieszkaniu. Może się bowiem okazać, że po zakupie mieszkania przeprowadzimy mały remont, a po kilku miesiącach zarządca budynku zdecyduje np. o wymianie instalacji elektrycznej i będziemy musieli drugi raz remontować lokal. Bardzo ważne jest także to, aby w dniu podpisania aktu notarialnego sprzedający okazał nam dokument, z którego będzie wynikało, że w danym mieszkaniu nikt nie jest zameldowany.
Jak sprawdzić księgę wieczystą?
Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, które obejmują:
● pierwszy – dane określające położenie nieruchomości, numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej; może też się znaleźć w niej oznaczenie księgi wieczystej, z której została odłączona nieruchomość stanowiąca odrębny lokal,
● drugi – dane właściciela, numer nieruchomości, podstawę prawną wpisu (akt notarialny, postanowienie sądu),
● trzeci – ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość (użytkowanie, służebność, zastaw) oraz ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, np. roszczenie o przeniesienie własności, które zawiera zwykle umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego,
● czwarty – wpisy dotyczące hipotek; znajdziemy tu m.in. informacje o kwocie hipoteki i pieniądzu, w jakim jest wyrażona, terminie zapłaty wierzytelności i wierzycielu, na rzecz którego hipotekę ustanowiono.