Ustanawiając hipotekę dla nieruchomości, trzeba zapłacić podatek PCC. Wysokość podatku zależy od zabezpieczonej wierzytelności i jej wysokości.
Większość osób, kupując nieruchomości, zaciąga na ten cel kredyt. Jednym z zabezpieczeń takich pożyczek jest hipoteka ustanawiana dla nabywanej nieruchomości. Jednak z ustanowieniem hipoteki wiążą się pewne obowiązki podatkowe. Czynność ta podlega bowiem podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Hipoteka, czyli co

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne. Istotą hipoteki jest zabezpieczenie realizacji wierzytelności, a nie dochodzenie wierzytelności. Hipoteką można obciążyć część ułamkową nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Wyróżnia się następujące rodzaje hipotek: łączną, kaucyjną, przymusową, zwykłą (umowną).
Bank, który sfinansuje zakup domu lub mieszkania, zabezpiecza niespłacony kredyt, ustanawiając hipotekę na nieruchomości i wpisując ją do księgi wieczystej. Natomiast podstawę opodatkowania przy ustanowieniu hipoteki stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności.
Następujące hipoteki zabezpieczają kredyt albo pożyczkę, które zostały udzielone na sfinansowanie nieruchomości:
● hipoteka łączna, która obciąża wszystkie nieruchomości utworzone w wyniku jej podziału; podobnie części składowe nieruchomości po ich odłączeniu są objęte hipoteką;
● hipoteka kaucyjna, dla wierzytelności o nieustalonej wysokości zobowiązania; zabezpiecza wierzytelność tylko do oznaczonej sumy najwyższej (nie można żądać więcej, np. z tytułu odsetek ponad oznaczoną sumę najwyższą). Hipoteka przeznaczona jest dla wierzytelności istniejących i wierzytelności przyszłych o wysokości niedającej się określić w chwili ustanowienia hipoteki;
● hipoteka przymusowa, która może zostać wpisana na wszystkich nieruchomościach dłużnika, jeśli wierzytelność została stwierdzona tytułem wykonawczym, np. prawomocnym wyrokiem sądowym; powstaje ona z mocy prawa lub na podstawie orzeczenia sądu;
● hipoteka umowna (zwykła), która powstaje na podstawie umowy cywilnoprawnej (oraz wpisu do księgi wieczystej). Treścią takiej umowy jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności oznaczonej, tzn. wierzytelności konkretnej i wynikającej z określonego stosunku prawnego.
Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu lub z chwilą zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Przykładowo przy hipotece zabezpieczającej wierzytelności z tytułu kredytu bankowego obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia bankowi oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia z bankiem umowy ustanowienia hipoteki. Przy czym opodatkowaniu PCC podlega każde ustanowienie hipoteki, chociażby kilka hipotek zabezpieczało jedną wierzytelność. Takie stanowisko potwierdził m.in. WSA w Warszawie w wyroku z 13 października 2009 r. (sygn. akt III SA/Wa 899/09).



Stawka podatku

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych różnicuje stawkę podatku, ustalając stawkę procentową od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – 0,1 proc. od kwoty zabezpieczonej wierzytelności oraz stawkę kwotową w wysokości 19 zł od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej. Przy czym zastosowanie stawki podatku od czynności cywilnoprawnych nie jest uzależnione od rodzaju ustanowionej hipoteki, lecz od tego, czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką istnieje i jej wysokość jest znana. Trzeba wiedzieć, że zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece hipoteka zwykła zabezpiecza oznaczone wierzytelności. Natomiast wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej – hipoteką kaucyjną. Przy tym wierzytelność o nieustalonej wysokości nie musi być wierzytelnością nieistniejącą, może to być wierzytelność już istniejąca, ale w której wysokości świadczenia nie da się określić w momencie ustanawiania hipoteki.
Po ustanowieniu hipoteki trzeba wpłacić należny podatek. Konieczne będzie również złożenie deklaracji PCC-3. Podatnik ma na to 14 dni od powstania obowiązku podatkowego.

Zmiany w hipotece

Od 20 lutego 2011 r. zaczną obowiązywać zmiany w ustanawianiu hipoteki, które przewiduje nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nowe przepisy mają m.in. wyjaśnić wątpliwości w zakresie zabezpieczenia hipoteką odsetek oraz rozgraniczenia wierzytelności podlegających zabezpieczeniu hipoteką zwykłą i hipoteką kaucyjną. Zgodnie z generalną zasadą hipoteka kaucyjna ma służyć zabezpieczeniu wierzytelności o nieustalonej lub zmiennej wysokości. Chociaż wyjątkowo będzie mogła zabezpieczać wierzytelności o oznaczonej ściśle wysokości – chodzi o wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos lub z dokumentów na okaziciela.



Ponadto możliwe będzie zabezpieczenie odsetek umownych określonych według zmiennej stopy oprocentowania hipoteką zwykłą (orzecznictwo wymagało dotąd ustanawiania dla takich odsetek odrębnej hipoteki kaucyjnej). Hipoteką zwykłą będą mogły być zabezpieczone wierzytelności przyszłe lub warunkowe, jeśli ich wysokość jest oznaczona. Podatnicy ustanawiający hipotekę na zabezpieczenie odsetek ustalanych według zmiennej stopy procentowej powinni zatem dokładnie analizować swoją sytuację, by ustalić, czy dla celów PCC będą mieli do czynienia z hipoteką zabezpieczającą wierzytelności istniejące, czy o nieustalonej wysokości. Dzięki temu będą mogli prawidłowo zadeklarować i opłacić PCC z tytułu ustanowionej hipoteki (hipotek). Ponadto organy podatkowe – nauczone utożsamiać hipotekę zwykłą w rozumieniu ustawy o księgach wieczystych z hipoteką zabezpieczającą wierzytelności istniejące (której ustanowienie opodatkowane jest 0,1 proc. stawką PCC) – w przypadku zabezpieczenia odsetek umownych określonych według zmiennej stopy oprocentowania hipoteką zwykłą będą mogły próbować automatycznie stosować niekorzystną dla podatników stawkę procentową PCC w wysokości 0,1 proc. wartości hipoteki, a nie – jak dotychczas – stawkę kwotową PCC w wysokości 19 zł.
Hipoteka przymusowa
Hipoteka przymusowa to szczególna forma hipoteki. Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej oznacza, że w przypadku niespłacenia długu wierzyciel może zaspokoić się z nieruchomości np. może ją przejąć i sprzedać. Hipotekę nakłada się tylko na nieruchomości i inne prawa, które są z nimi związane.
Hipoteka jest ściśle związana z nieruchomością i jest skuteczna wobec każdego jej właściciela. Zasady dotyczące hipoteki przymusowej zostały uregulowane w Ordynacji podatkowej.
Hipoteka przymusowa przysługuje Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego. Mogą nią być obciążone wszystkie nieruchomości: podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego, osób trzecich.
Hipoteka przymusowa może zabezpieczać zobowiązania podatkowe powstałe z mocy decyzji, a także zaległości podatkowe w podatkach stanowiących dochód Skarbu Państwa oraz samorządów. Ponadto można nią zabezpieczyć należności z tytułu odsetek za zwłokę od tych zaległości.
Podstawa prawna
Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.).
Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649).