Jeżeli sąd w wyroku eksmisyjnym przyznał lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, obowiązek jego dostarczenia spoczywa na gminie. Jeśli były lokator został pozbawiony tego uprawnienia w postępowaniu egzekucyjnym, eksmitowany powinien być zakwaterowany w pomieszczeniu tymczasowym.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego dokładnie wyjaśniono, w jaki sposób kształtuje się odpowiedzialność gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego. Sąd Najwyższy nie wypowiadał się natomiast dotychczas na temat prawa właściciela lokalu do żądania odszkodowania za niewywiązanie się przez gminę z obowiązku udostępnienia pomieszczenia tymczasowego. Uznać jednak można, że odpowiedzialność ta kształtuje się na podobnych zasadach. Wymogi do uzyskania odszkodowania nie są jednak identyczne.

Roszczenia za bezprawność

Podstawę roszczenia właściciela lokalu zajmowanego przez lokatorów, wobec których sąd uwzględnił wyrok eksmisyjny, przyznając im jednocześnie prawo do lokalu socjalnego, stanowi art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, który wskazuje wprost, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie do niego uprawnionej na mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego (k.c.). Ten ostatni przepis przewiduje odpowiedzialność gminy za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej. Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego osobie, o której uprawnieniu do takiego lokalu orzekł sąd w wyroku eksmisyjnym, ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego (por. np. wyrok TK z 11 września 2006 r., sygn. akt P. 14/2006, OTK ZU 2006/8A poz. 102) nie budzi wątpliwości pogląd, iż z treści art. 77 ust. 1 Konstytucji RP i art. 417 k.c. wynika, że wykazanie winy funkcjonariusza (organu) gminy nie jest przesłanką jej odpowiedzialności odszkodowawczej za niedostarczenie lokalu socjalnego. Stanowi to duże ułatwienie dla dochodzącego odszkodowania właściciela lokalu ponieważ nie musi on wykazywać ani winy jakiegokolwiek konkretnego funkcjonariusza (organu) gminy, czy tak zwanej winy anonimowej (bezimiennej), tkwiącej w pewnym zespole funkcjonariuszy lub w organie kolegialnym.
W sprawie o odszkodowanie wykazanie bezprawności działania gminy ogranicza się zatem do udowodnienia, że gmina takiego lokalu wbrew obowiązkowi nie dostarczyła.

Pokrycie szkody

Drugą przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej gminy jest powstanie szkody u właściciela lokalu. W praktyce wysokość szkody określa czynsz rynkowy (bez opłat eksploatacyjnych), który poszkodowany mógłby uzyskać, wynajmując lokal, a którego zostaje pozbawiony z powodu niemożności wykonania eksmisji na skutek niedostarczenia lokalu socjalnego. Właściciele lokali, dla udowodnienia swych roszczeń, najczęściej przedstawiają kalkulacje czynszów możliwych do uzyskania, sporządzone na podstawie ofert biur nieruchomości, lub ofert najmu lokalu, składane przez osoby zainteresowane zawarciem umowy. Tego typu dokumenty są często jednak kwestionowane przez pozwane gminy i wysokość czynszu ustalana jest na podstawie opinii biegłego ustalającego możliwą do uzyskania rynkową wysokość czynszu, przy uwzględnieniu stanu lokalu, jego położenia oraz uwarunkowań lokalnego rynku nieruchomości. Nie można jednak wykluczyć, że wysokość szkody określona zostanie na wyższym poziomie, ponieważ w opinii SN roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie przewidziane w art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie lokatorów w związku z art. 417 k.c. obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości (por. postanowienie SN z 25 czerwca 2008 r., sygn. akt III CZP 46/08, niepublikowany).



Ostatni warunek odpowiedzialności odszkodowawczej gminy stanowi związek przyczynowy między bezprawnym działaniem lub zaniechaniem przy wykonywaniu władzy publicznej przez gminę a zaistniałą szkodą. Udowodnienie tej przesłanki w tego typu procesach sprowadza się do wykazania, że gdyby gmina wywiązała się z ciążącego na niej obowiązku, właściciel mógłby wynająć lokal i uzyskać za niego czynsz według cen rynkowych.
W procesach o zasądzenie odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego gminy najczęściej powołują się na to, że dochowują należytej staranności w dostarczaniu lokali socjalnych osobom uprawnionym. Przedstawiane są zatem nakłady, które gmina czyni na budowę lub pozyskiwanie lokali socjalnych, a także zasady kształtujące politykę mieszkaniową. Żadna z takich okoliczności nie może jednak stanowić w obecnym stanie prawnym przesłanki zwalniającej gminę od odpowiedzialności odszkodowawczej.
Ważne
Wierzyciel (właściciel lokalu) nie ma prawa do samodzielnego żądania od gminy wskazania tymczasowego pomieszczenia
W orzecznictwie brakuje wskazówek co do tego, od jakiego momentu właścicielowi lokalu należy się odszkodowanie za bezprawne nieprzydzielenie lokalu socjalnego. Kwestia ta może budzić wątpliwości – szczególnie wtedy, jeśli gmina brała udział w postępowaniu eksmisyjnym jako interwenient uboczny. Trzeba jednak podkreślić, że prawo do żądania odszkodowania nie zawsze powstanie już w chwili uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego. Dopiero przedstawienie wyroku eksmisyjnego przez osobę uprawnioną lub właściciela lokalu rodzi bowiem po stronie gminy obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego. W innej sytuacji nie może ona stwierdzić, czy uprawniony chce faktycznie korzystać z przyznanego mu w wyroku lokalu socjalnego. Jeżeli zatem właściciel lokalu nosi się z zamiarem wystąpienia o odszkodowanie, powinien na podstawie wyroku eksmisyjnego wezwać gminę do zapewnienia lokalu socjalnego wskazanym w nim lokatorom.

Pomieszczenie tymczasowe

Przepis art. 1046 par. 4 kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.) stanowi, że wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Na gminie spoczywa zatem obowiązek wskazania tymczasowego pomieszczenia, co wynika z zakazu eksmisji na bruk (por. wyrok TK z 4 grudnia 2007 r., sygn. akt K 26/05, Dz.U. nr 231, poz. 1703, str. 1641). Z tego obowiązku gminy nie wywiązują się nawet częściej niż z powinności dostarczenia lokalu socjalnego.
Przywoływany tu wielokrotnie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, który formułuje wprost możliwość żądania odszkodowania, odnosi się jednak tylko do lokali socjalnych. Tym niemniej okoliczność ta nie wyklucza możliwości domagania się odszkodowania za brak udostępnienia przez gminę pomieszczenia tymczasowego. Dopuszczalność żądania takiego odszkodowania zasygnalizował już TK w uzasadnieniu wyroku z 11 września 2006 r. (sygn. akt P 14/06; OTK – Seria A rok 2006, nr 8, poz. 102), w którym wyraził pogląd, że właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy nie tylko w razie niedostarczenia lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, ale również w razie niedostarczenia przez gminę lokalu zamiennego oraz pomieszczenia tymczasowego w trybie art. 1046 par. 4 k.p.c. Trybunał nie zakwestionował stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów do przypadków, gdy na gminie spoczywa obowiązek dostarczenia pomieszczenia tymczasowego, również w późniejszym postanowieniu z 4 marca 2008 r. (sygn. akt S 2/08, opubl. OTK Seria A rok 2008, nr 2, poz. 33), w którym zasygnalizował parlamentowi konieczność wprowadzenia stosownych regulacji, poprzez zakreślenie terminów udostępnienia pomieszczenia tymczasowego, uregulowanie zasad dochodzenia roszczeń odszkodowawczych za niewskazanie pomieszczenia tymczasowego przez właścicieli.



Ważne
Gmina nie ma obowiązku wskazania pomieszczenia tymczasowego przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego, ponieważ obowiązek aktualizuje się z momentem wszczęcia wymienionego postępowania

Prawo do roszczeń

Uznać zatem należy, że do czasu szczegółowego uregulowania podstaw dochodzenia roszczeń od gminy za brak wskazania pomieszczenia tymczasowego roszczenie właściciela opierać się może na ogólnych przepisach kodeksu cywilnego (art. 417).
Przesłanki zasądzenia odszkodowania za brak dostarczenia pomieszczenia tymczasowego będą kształtowały się identycznie jak w przypadku odszkodowania za brak lokalu socjalnego. Odszkodowanie będzie przysługiwać właścicielowi, który poniósł szkodę na skutek niemożności swobodnego dysponowania lokalem z powodu bezprawnego nieudostępnienia przez gminę pomieszczenia tymczasowego.
Wątpliwości przy ocenie zasadności odszkodowania dotyczyć mogą natomiast czynności, które powinien podjąć właściciel, aby móc uzyskać odszkodowanie, a w szczególności tego, czy wierzyciel może sam wystąpić do gminy o udostępnienie pomieszczenia tymczasowego dla osób eksmitowanych. Część właścicieli lokali prezentuje bowiem pogląd, że nieuzasadnione ekonomicznie byłoby składanie wniosku egzekucyjnego do komornika, nie występując wcześniej do gminy o dostarczenie pomieszczenia eksmitowanemu, stąd samo zażądanie od gminy wskazania pomieszczenia tymczasowego uprawnia ich do odszkodowania. W mojej opinii jest to pogląd błędny. Przepis nakładający obowiązek wskazania pomieszczenia tymczasowego znajduje się w części k.p.c. dotyczącej egzekucji. Zawiera on normę skierowaną do komornika prowadzącego egzekucję, polegającą na opróżnieniu lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nakazuje komornikowi wstrzymanie tej egzekucji do czasu wskazania dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Doprecyzowanie tego obowiązku przewiduje par. 2 ust. 2 rozporządzenia ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz.U. nr 17, poz. 155). Wskazuje on, że jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, ani nie znalazł on tymczasowego pomieszczenia, komornik niezwłocznie występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Z tego powodu uznać należy, że niezbędnym warunkiem domagania się odszkodowania jest uprzednie wszczęcie postępowania egzekucyjnego, w trakcie którego komornik zwróci się do właściwej gminy o udostępnienie pomieszczenia tymczasowego.
Przykład: Utracony czynsz z lokalu użytkowego
Właściciele chcą wprowadzić się do swojego mieszkania na piętrze, ale nie mogą tego zrobić, bo gmina nie wskazuje lokalu socjalnego dla zamieszkujących je lokatorów. Jednocześnie dotychczas zajmowane mieszkanie na parterze właściciele chcą przekształcić na lokal użytkowy, z którego mogliby uzyskać czynsz czterokrotnie przekraczający czynsz za mieszkanie zajęte przez lokatorów. Uzyskali już wszystkie zezwolenia budowlane na zmianę charakteru lokalu i posiadają promesę umowy jego najmu. W tej sytuacji pełna szkoda będzie obejmować utracony czynsz z lokalu użytkowego, a nie z lokalu, którego dotyczy wyrok eksmisyjny.
Przykład: Zaniechanie wniosku do komornika
Właściciel lokalu wezwał miasto do wskazania pomieszczenia tymczasowego dla lokatorów. Otrzymał informację, że gmina takimi lokalami nie dysponuje. Z tego powodu zaniechał składania wniosku egzekucyjnego do komornika i od razu wniósł pozew o odszkodowanie przeciwko miastu. Powództwo powinno zostać oddalone, ponieważ tylko komornik mógł wystosować żądanie udostępnienia pomieszczenia tymczasowego.
gp@infor.pl
Podstawa prawna
Art. 14, 18 ust. 5 ustawy 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).
Art. 417 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Art. 1046 par. 4 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).