Obowiązkiem organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego jest podjęcie uchwały określającej zasady nabywania nieruchomości przez gminy. Brak takiej decyzji rady powoduje, że wójt, burmistrz, prezydent miasta nie ma możliwości dokonania zakupu. Rada nie może jednak nakazać w uchwale organowi wykonawczemu ceny zakupu nieruchomości.
W przeciwieństwie do zasad związanych ze zbywaniem nieruchomości, ustawa o gospodarce nieruchomościami w ogóle nie odnosi się do procedury nabywania nieruchomości przez gminy. Nie określa ona zatem np. czy przy zakupie nieruchomości konieczne jest zorganizowanie przetargu, czy też może się ono odbyć w trybie bezprzetargowym. Nie przesądza także, czy gmina przed zakupem nieruchomości ma obowiązek sporządzenia operatu szacunkowego i wyceny nieruchomości.
Brak odpowiednich regulacji prawnych w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie oznacza jednak, że gminy nie mogą pozyskiwać nowych nieruchomości, np. na nowe inwestycje. Jest to możliwe, a uprawnienia takie przyznaje gminom ustawa o samorządzie gminnym. Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a) tej ustawy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących m.in. zasad nabywania nieruchomości należy do wyłącznej właściwości rady gminy. Oznacza to, że każda rada gminy powinna podjąć uchwałę w sprawie zasad nabywania nieruchomości przez gminę.

Jasne zasady

Ustawa o samorządzie gminnym nie określa jednak, jakie elementy powinny znaleźć się w uchwale określającej zasady nabywanie nieruchomości. Gminy mają w tym zakresie pewną swobodę. W praktyce uchwały rady gminy najczęściej wskazują, w jakich przypadkach dopuszczalne jest nabycie nieruchomości, np. na wykonanie zadań własnych gminy; czy w jaki sposób powinno nastąpić to nabycie, np. odpłatnie, nieodpłatne przekazanie w drodze decyzji administracyjnej lub zamiana nieruchomości.
Uchwały rady gminy najczęściej określają też procedurę, w jakiej dopuszczalne jest nabycie nieruchomości. Co do zasady każdy zakup powinien być poprzedzony rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym danej nieruchomości. Podstawą tych rokowań powinna być wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Co prawda przepisy nie stawiają takiego wymagania, to jednak ze względu na przepisy regulujące prowadzenie prawidłowej gospodarki finansami publicznymi zasadne wydaje się sporządzenie operatu szacunkowego i nabycie nieruchomości za cenę nie wyższą niż określona przez taki operat.
Uchwała rady gminy powinna też określać, czy każde nabycie nieruchomości wymaga zgody rady gminy, czy też dopuszczalne jest w określonych przypadkach zakupienie nieruchomości samodzielnie przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza bowiem określenie przez radę gminy wysokości sumy, do której wójt, burmistrz czy prezydent miasta może samodzielnie zaciągać zobowiązania. Rada gminy może więc np. określić, że o nabyciu działki czy budynku do 350 tys. zł samodzielnie może decydować organ wykonawczy gminy i nie jest mu potrzebna do nabycia zgoda rady. Uchwała może też jednak stanowić, że w każdym przypadku przed zakupem nieruchomości wójt, burmistrz czy prezydent miasta musi uzyskać zgodę rady.
Sposoby nabycia nieruchomości
Gmina nabywa nieruchomości w drodze:
● umowy, na własność lub w użytkowanie wieczyste gminy;
● wywłaszczenia na rzecz gminy;
● zamiany lub darowizny,
● przejęcia po zlikwidowanych lub sprywatyzowanych komunalnych osobach prawnych oraz zlikwidowanych komunalnych jednostkach organizacyjnych;
● zrzeczenia się nieruchomości przez jej właściciela;
● pierwokupu;
● podziałów oraz scaleń i podziałów.



Indywidualna uchwała

Brak uchwały rady gminy określającej generalne zasady nabywania nieruchomości na jej terenie nie eliminuje jednak możliwości nabywanie gruntów i budynków przez gminę. Jeżeli takiej uchwały nie ma, a wyniknie konieczność nabycia jakiejś nieruchomości, to rada gminy przed jej zakupem powinna podjąć indywidualną uchwałę zezwalającą na przeprowadzenie transakcji i określającą zasady jej dokonania. Brak takiej uchwały wyłącza możliwość zakupu nieruchomości.
Rada gminy, podejmując indywidualną uchwałę o nabyciu konkretnej nieruchomości, nie może jednak określić dokładnej ceny, za jaką nieruchomość ma być nabyta. Zgodnie bowiem z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 31 stycznia 2008 roku (sygn. akt II SA/Wr 554/07) rada gminy nie może podejmować czynności, które należą do sfery wykonawczej wójta, burmistrza czy prezydenta miasta, gdyż byłoby to naruszenie konstytucyjnej zasady podziału organów gminy na stanowiące i wykonawcze. Decyzja o kupnie nieruchomości za określoną cenę mieści się natomiast w pojęciu gospodarowania mieniem komunalnym, a zgodnie z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym realizacja tego zadania należy do zadań wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Jeżeli rada gminy podejmie uchwałę zawierającą postanowienia o cenie, za jaką dana nieruchomość może być nabyta, to wkroczy w kompetencje organu wykonawczego w zakresie gospodarowania mieniem, a postanowienie takie będzie nieważne jako podjęte z naruszeniem przepisów prawa.
Zgodnie z kodeksem cywilnym tak jak w przypadku każdej transakcji związanej z nabywaniem nieruchomości, także i gmina ma obowiązek zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Brak dochowania takiej formy skutkuje nieważnością dokonanej czynności prawnej.
Jakie są obowiązki gmin dotyczące nieruchomości
Typowe czynności związane z gospodarowaniem zasobem nieruchomości gminy:
● ewidencjonowanie nieruchomości;
● zapewnienie dokonywania wyceny;
● sporządzanie planu wykorzystania zasobu;
● przygotowywanie opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych;
● zabezpieczanie przed uszkodzeniem lub zniszczeniem;
● czynności związane z naliczaniem i windykacją należności za udostępnienie nieruchomości z zasobu (np. w ramach dzierżawy, najmu lub użyczenia);
● dokonywanie podziałów oraz scaleń i podziałów;
● wyposażanie w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej;
● zbywanie nieruchomości;
● podejmowanie czynności w postępowaniach sądowych i administracyjnych dotyczących nieruchomości znajdujących się w zasobie lub kwalifikujących się do włączenia do zasobu.
Podstawa prawna
Ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.).