Stawki czynszu w lokalach komunalnych ustala organ wykonawczy jednostki, tj. wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Musi on jednak robić to na podstawie uchwały rady w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Każda gmina stara się dążyć wszelkimi sposobami do sytuacji, w której wysokość przychodów z czynszów za wynajem mieszkań komunalnych wystarczy na ich utrzymanie. Jest to jednak w większości przypadków nierealne, gdyż nawet ustalenie wysokości takich opłat na poziomie pozwalającym na podtrzymywanie mieszkań i budynków w stanie niepogorszonym i na stopniową likwidację wieloletnich zaniedbań w sferze remontów nigdy nie będzie szło w parze z ich 100 proc. ściągalnością. Mimo to wiele samorządów stara się zmieniać kierunki polityki czynszowej i decyduje się w ostatnim czasie na wprowadzanie podwyżek czynszów. Muszą one jednak pamiętać, że zmiana stawek opłat nie może być dowolna i musi być dokonywana w ściśle określonej procedurze.
Gmina ma obowiązek zaspokajać potrzeby mieszkaniowe czterech podstawowych kategorii osób. Pierwszą są ci, którzy nie mają własnych mieszkań i nie stać ich na ich kupno lub wynajęcie lokalu na wolnym rynku.
Drugą są osoby z wyrokami eksmisyjnymi, którym sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego. Dwie ostatnie grupy osób to lokatorzy usuwani z lokali w związku z ich rozbiórką i osoby tymczasowo zatrudnione na terenie gminy.
Podstawą polityki mieszkaniowej jest więc prawidłowe ustalenie wysokości czynszu, który mają płacić wyżej wymienione kategorie osób.

Składniki czynszu

Chociaż wysokość czynszu ustalanego w mieszkaniach komunalnych może wynosić 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, a w uzasadnionych przypadkach nawet go przekraczać, to w praktyce w wielu przypadkach czynsz jest znacznie niższy. Przeciętnie wynosi ok. 1,5–1,8 proc. kosztów odtworzenia rocznie.
Warto tutaj przypomnieć, że wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłaszanego przez poszczególnych wojewodów.
Gmina musi ustalać stawki czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową. Obliczenie czynszu następuje poprzez sumowanie zniżek i zwyżek. Gmina powinna przyjąć, że łączne obniżenie czynszu nie może przekroczyć określonego progu procentowego.
Na wysokość czynszu wpływa w szczególności położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu. Równie ważny jest ogólny stan techniczny budynku. Dlatego też gminy powinny przyjmować zróżnicowane stawki czynszu, w zależności od indywidualnych cech danego lokalu. Niektóre z samorządów decydują się na wprowadzenie systemu oceny wartości użytkowej, który określa kategorię danego mieszkania.
Czynsz powinien obejmować m.in.: podatek od nieruchomości, koszty administrowania, koszty konserwacji, utrzymania technicznego budynku, koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania. Najemca lokalu komunalnego oprócz czynszu powinien zostać ponadto zobowiązany do uiszczania związanych z eksploatacją mieszkania opłat niezależnych od właściciela, tj. opłat za dostawę do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Gmina nie będzie pobierała opłat za media tylko wówczas, gdy korzystający z lokalu ma zawartą umową bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.
Średnia stawka czynszu za wynajem mieszkań komunalnych powinna być utrzymywana na poziomie pokrywającym koszt eksploatacji i napraw oraz dającym możliwość finansowania remontów substancji mieszkaniowej. Stawka czynszu za lokale socjalne musi natomiast stanowić połowę stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy. Z kolei czynsz za lokal zamienny, wynajmowany na czas koniecznej naprawy lokalu lub budynku, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy, bez względu na jego wyposażenie techniczne.



Dozwolone podwyżki...

Gminy mogą, tak jak inni właściciele wynajmujący swoje lokale, podwyższać stawki czynszów. Z uwagi na swoją szczególną rolę w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych muszą jednak pamiętać, że nawet usprawiedliwione podwyżki nie mogą zaszkodzić domowym budżetom. W przeciwnym razie mogą przynieść odwrotny efekt. Próby podwyższania opłat powodują często odwrotny efekt. Lokatorzy zaczynają bowiem płacić nieregularnie bądź w ogóle przestają się rozliczać z gminami. Nagromadzone zaległości czynszowe skłaniają wtedy gminy do występowania na drogę sądową przeciwko najemcom i żądania opróżnienia lokali. Lokatorzy z wyrokami eksmisyjnymi najczęściej nie mają tytułów prawnych do innych mieszkań, w związku z czym gmina i tak musi zapewnić im lokale socjalne albo pomieszczenia tymczasowe. Dlatego bardziej znaczące podwyższenie czynszów powinno być dokonywane stopniowo na przestrzeni kolejnych lat.
Termin pisemnego wypowiedzenia wysokości czynszu najemcy lokalu komunalnego wynosi trzy miesiące (chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy), a podwyżki czynszu nie mogą być dokonywane częściej niż co sześć miesięcy. Natomiast każda podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Problem ten nie będzie dotyczył większości gmin, gdyż stosowane przez nie stawki są na zdecydowanie niższym poziomie.
W ciągu dwóch miesięcy od otrzymania informacji o planowanej podwyżce lokator może odmówić na piśmie jej przyjęcia ze skutkiem rozwiązania stosunku najmu albo zakwestionować podwyżkę w sądzie. Udowodnienie zasadności podwyżki będzie ciążyć wówczas na gminie. Natomiast podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu nie przekroczy w skali roku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w dowolnej wysokości. W praktyce nawet podwyższane co pewien czas czynsze nie zapewniają najczęściej zwrotu kapitału wydatkowanego na inwestycje. To głównie dlatego, że gmina w przeciwieństwie do prywatnych właścicieli, nie uwzględnia w czynszu zysku, co dodatkowo przekreśla szanse na samowystarczalność finansową gospodarki mieszkaniowej.

...i obniżki opłat

Lokale komunalne w większości zajmują najemcy niezamożni, których nie byłoby stać na zapłatę czynszu porównywalnego do tego, który pobierają prywatni właściciele mieszkań. Dlatego gminy mogą na wniosek najemcy o niskich dochodach i opierając się na postanowieniach uchwały rady gminy dotyczącej zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego lokatora. Zgodnie z przepisami obniżki można dokonać jednorazowo na okres 12 miesięcy. W przypadku gdy uzasadnia to utrzymujący się niski dochód gospodarstwa domowego, gmina może udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy 12-miesięczne. Co ważne, obniżka czynszu z tytułu uzyskiwanych dochodów nie wyklucza możliwości ubiegania się o dodatek mieszkaniowy.



Ustalanie wysokości czynszu
Przykładowe czynniki obniżające stawkę czynszu:
● brak w mieszkaniu ciepłej wody,
● brak w mieszkaniu centralnego ogrzewania,
● brak gazu przewodowego,
● brak WC w mieszkaniu,
● brak łazienki w mieszkaniu,
● wspólne użytkowanie WC, łazienki, kuchni i przedpokoju,
● za mieszkanie w suterenie,
● za brak bezpośredniego naturalnego oświetlenia w kuchni,
● za mieszkanie na parterze i czwartym piętrze oraz w oficynie.
Przykładowe czynniki zwiększające stawkę czynszu:
● za lokal położony na pierwszym piętrze, o ile nie jest poddaszem,
● za lokal położony w budynku wolno stojącym do czterech lokali,
● za lokal położony w budynku wybudowanym po 1990 roku.
Podstawa prawna
Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).