Spółdzielnie mieszkaniowe ponoszą coraz większe straty. Nie potrafią sprzedać nowo wybudowanych mieszkań, więc muszą płacić kary umowne wykonawcom. Na pokrycie bieżących wydatków zaciągają kredyty, których nie spłacają, więc zadłużenie powiększa się o coraz wyższe odsetki – to tylko niektóre z zarzutów pod adresem spółdzielni, jakie ujawnili nasi czytelnicy po artykule Anny Marszałek pt. Państwo w państwie, czyli jak się rządzi spółdzielnia mieszkaniowa (DGP 76/2010). Straty spowodowane niegospodarnością zarządów spółdzielnie coraz częściej przerzucają na swoich członków – skarżą się spółdzielcy. Jak członkowie spółdzielni mogą bronić się przed takimi żądaniami?

Straty pokryją członkowie

Na utrzymanie spółdzielczych osiedli przestają wystarczać pobierane co miesiąc od członków opłaty na koszty utrzymania mieszkań, wspólnych części budynków, np. korytarzy, strychów i suszarni. Tym bardziej że te kwoty spółdzielnie muszą przeznaczyć przede wszystkim na utrzymanie porządku w blokach, remonty, wynagrodzenie członków zarządu, dozorców i pracowników spółdzielni.

Dlatego na pokrycie strat spółdzielnie domagają się od członków dopłat, nawet do wysokości zadeklarowanych udziałów. Są to wysokie kwoty, ponieważ udział członka mającego własnościowe prawo do lokalu ma wartość całości kosztów budowy przypadających na jego lokal.

– Gdy spółdzielnia ponosi straty, to w pierwszej kolejności powinna pokryć je z własnych funduszy. Dopiero gdy te fundusze nie wystarczą, to może domagać się wyłożenia pieniędzy przez członków. Musi przy tym dopełnić wymogów przewidzianych w jej wewnętrznych procedurach określonych w statucie – tłumaczy radca prawny Wojciech Biernacki z Kancelarii Radców Prawnych Biernaccy.

Walne uchwali dopłaty

– Najczęściej statuty wskazują, że uchwałę zobowiązującą członków do dokonania dopłat na poczet pokrycia strat podejmuje walne zgromadzenie. Taka uchwała obowiązuje ich pod warunkiem, że nie zostanie skutecznie zaskarżona do sądu – dodaje Wojciech Biernacki.

– Przed uczestniczeniem w pokrywaniu strat spółdzielni mieszkaniowej członkowie mogą bronić się już podczas walnego zgromadzenia, podnosząc, że spółdzielnia dysponuje innymi funduszami, które może przeznaczyć na ten cel – wyjaśnia adwokat Maria Urbańska z kancelarii Kosińscy i Wspólnicy. Uważa, że spółdzielcy mogą wówczas twierdzić, że strata w ogóle nie powstała, jest niższa, niż wskazuje na to zarząd, albo udziały poszczególnych członków w pokryciu jej zostały źle wyliczone. Dlatego podczas głosowania nad uchwałą mogą głosować przeciwko niej.

Z kolei spółdzielnia może przekonać członków o konieczności podjęcia uchwały o dopłatach, grożąc ogłoszeniem upadłości. Może do tego dojść wówczas, gdy według sprawozdania finansowego spółdzielni ogólna wartość jej aktywów nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich zobowiązań. W tej sytuacji decydujący głos w sprawie konieczności wniesienia dopłat mają członkowie spółdzielni.