Na podstawie wpisów do czterech działów księgi wieczystej można ustalić, aktualny stan nieruchomości: kto jest właścicielem i jakie nieruchomość ma obciążenia
Zanim przyszły nabywca zdecyduje się zakupić nieruchomość, powinien zapoznać się z jej księgą wieczystą. Sąd, który ją prowadzi, nie może odmówić wglądu do niej. Księgi wieczyste są jawne i nie trzeba uzasadniać, w jakim celu chcemy się zapoznać z ich treścią. Natomiast udostępnienia aktu księgi wieczystej może domagać się tylko osoba mająca w tym interes prawny, na przykład przyszły nabywca nieruchomości.

Czy jest obciążona hipoteką

Na podstawie wpisów do księgi przyszły nabywca może ustalić, jaki jest aktualny stan nieruchomości. Przyjmuje się, że niewykreślone wpisy w księdze wieczystej są zgodne z aktualnym stanem prawnym.
Niektóre prawa mogą:
● powstać,
● zostać przeniesione,
● ulec zmianie
tylko wówczas, gdy zostaną wpisane do księgi wieczystej.
Osoby zainteresowane stanem prawnym nieruchomości powinny zwrócić uwagę na to, czy nie została ona obciążona hipoteką wpisaną do księgi wieczystej. Zakupując nieruchomość obciążoną hipoteką, należy liczyć się z tym, że wierzyciel posiadający takie zabezpieczenie może dochodzić zaspokojenia od nowego właściciela, mimo że to nie jemu – na przykład – użyczył kredytu. W dodatku ma on pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi aktualnego właściciela nieruchomości.

Cztery działy

Informacje o nieruchomości znajdują się w czterech działach księgi wieczystej.
Pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz prawa związane z jej własnością, natomiast drugi wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Wskazany jest więc tam właściciel i użytkownik wieczysty z podaniem nazwiska, imienia oraz imion rodziców, gdy jest nim osoba fizyczna. Gdy nieruchomość należy do spółki cywilnej, to jako właściciele są wpisani wszyscy wspólnicy. Firmę i siedzibę spółki wpisuje się, gdy właścicielem jest np. spółka jawna albo komandytowa. Oprócz tego wpisuje się również PESEL lub REGON, jeżeli właściciel albo użytkownik wieczysty taki numer posiada.



Jeśli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli lub kilku współuprawnionych, to do działu drugiego zostaną wpisani wszyscy ze wskazaniem wysokości udziału każdego z nich. Wpisując kilku właścicieli lokali wydzielonych z tej samej nieruchomości, w księdze wieczystej określa się, w jakim stosunku każdy z nich uczestniczy we wspólnej własności, oraz podaje się numery lokali i oznaczenie księgi wieczystej poszczególnych lokali.
Trzeci dział przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń. Na przykład wpisuje się dożywotnie świadczenia w naturze.
Hipotekę sąd wpisuje do działu czwartego i określa jej wysokość, walutę, w jakiej jest wyrażona, charakter oraz wysokość odsetek, rodzaj zabezpieczonej wierzytelności, wierzyciela, na rzecz którego hipoteka została ustanowiona. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami i ciąży na nieruchomości aż do całkowitego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. W razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką nabywca może domagać się, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia.

Zmiana właściciela

Jeżeli ktoś nabył nieruchomość na podstawie aktu notarialnego, na przykład ją kupił, otrzymał darowizną albo zamienił, to na notariuszu ciąży obowiązek przesłania do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla tej nieruchomości wniosku o dokonanie wpisu. Musi to zrobić w ciągu trzech dni od sporządzenia aktu notarialnego.
O każdorazowej zmianie właściciela sąd wieczystoksięgowy zawiadamiają organy administracji rządowej, sądy i jednostki samorządu terytorialnego. Na przykład sąd spadku robi to w razie otwarcia testamentu, z którego wynika, że do spadku należy nieruchomość posiadająca księgę wieczystą. W takim przypadku, gdy o zmianie nie zawiadomi właściciel tylko inny organ, to sąd wieczysto-księgowy dokonuje z urzędu wpisu ostrzeżenia do księgi wieczystej. Ostrzeżenie informuje o tym, że stan nieruchomości stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera również pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w ciągu miesiąca od doręczenia go.
Podstawa prawna
Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).