TEZA

Prace polegające na osuszeniu garaży mogą dotyczyć nieruchomości wspólnej, dlatego wydatki temu celowi służące będą stanowić koszty zarządu nieruchomością wspólną, tj. koszty wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali.

STAN FAKTYCZNY

Powodowie są właścicielami lokali położonych w budynku B. Pozwaną Wspólnotę Mieszkaniowa tworzą właściciele lokali położonych w czterech budynkach: B, C, D, E przy tej samej ulicy. Na zebraniu właścicieli oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęta została uchwała, na mocy której postanowiono: zatwierdzić plan gospodarczy Wspólnoty na rok 2008, ustalić wysokość zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, utrzymać zaliczkę na fundusz remontowy kotłowni w budynku E w dotychczasowej wysokości, określić zadania, które w pierwszej kolejności mają być finansowane ze środków funduszu remontowego, z których dwie największe pozycje to osuszenie garażu w budynkach C, D, E. Sąd okręgowy uznał, iż powyższa uchwała, zaskarżona przez powodów, narusza art. 14 w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali i w związku z tym, jako sprzeczna z prawem, podlega uchyleniu. Apelację wniosła pozwana.

UZASADNIENIE

Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania. Zasadnie apelacja zarzuca, że uchylając uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali sąd I instancji dowolnie przyjął, że prace polegające na osuszeniu garaży nie dotyczą części nieruchomości wspólnej Wspólnoty. Trafnie też, zarzucając sądowi orzekającemu przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, skarżąca kwestionuje ostateczne jego stanowisko, podnosząc, że poprzedzone zostało nieznajdującą potwierdzenia w materiale dowodowym oceną, iż prace związane z osuszaniem garaży mają znaczenie tylko i wyłącznie dla garaży. Powodowie zarzucali, że zaskarżona uchwała nie tylko jest sprzeczna z prawem, ale też narusza ich interesy i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Uchwała nakłada na nich obowiązek finansowania bardzo drogich prac, które mają być wykonane tylko w pozostałych budynkach. Ponadto przewidziana uchwałą podwyżka zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną ma charakter drastyczny i jest nieuzasadniona. Naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powodowie upatrywali w niedopuszczalności obligowania właścicieli lokali do wpłacania zaliczek na fundusz remontowy w sytuacji, gdy w uchwale wprost przyjmuje się, że zaplanowane działania mogą nie zostać przeprowadzone. W toku postępowania przed sądem I instancji żadna ze stron nie negowała, że określone w zaskarżonej uchwale prace, polegające na osuszeniu garaży, dotyczą nieruchomości wspólnej i w związku z tym stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną.