W naszej spółdzielni na 94 lokale mieszkalne tylko trzy nie są zainteresowane wykupem mieszań na własność. Czy możemy po wykupieniu 91 lokali stworzyć wspólnotę mieszkaniową? Chcemy odłączyć się od spółdzielni, ale nie wiemy, jak to zrobić. Prezes spółdzielni poinformował nas, że nie możemy tego zrobić, jeżeli 100 proc. lokali nie przejdzie na własność dotychczasowych członków spółdzielni, i że dodatkowo stojące obok nas dwa wieżowce też muszą się odłączyć (oczywiście po wykupieniu wszystkich mieszkań), ponieważ spółdzielnia traktuje nas jako jedność. Które z tych informacji są prawdziwe i na jakiej podstawie?

Co do zasady wspólnoty się nie tworzy. Powstaje ona sama, z mocy prawa. Dzieje się to we wszelkich budynkach - poza spółdzielczymi - z chwilą pierwszego wyodrębnienia własności jakiegokolwiek lokalu (może to być mieszkanie albo lokal użytkowy). Niestety wspólnoty powstające w spółdzielniach stanowią wyjątek. Mówi o tym art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w określonym domu lub domach położnych w obrębie jednej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, to stosuje się do takiej wspólnoty przepisy ustawy o własności lokali (stanowiącej najważniejsze regulacje dla wspólnot mieszkaniowych). Dlatego przeważnie do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w budynku taką wspólnotą powstałą w spółdzielni zarządza spółdzielnia. Stąd opinia państwa prezesa. Można się przy tym domyślać, że cały teren i wszystkie budynki na nim posadowione, należące pierwotnie w całości do spółdzielni, stanowią jedną nieruchomość. Niemniej właśnie w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych dodano ostatnią, dużą nowelizacją z 14 czerwca 2007 r. art. 241, zgodnie z którym większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Spółdzielnia nie powinna blokować takiej decyzji, ponieważ jeżeli nie zwoła zebrania zarządca, czyli spółdzielnia, to może to uczynić każdy spośród właścicieli. Dzieje się tak dlatego, że ów nowy przepis nakazuje odpowiednio stosować art. 30 ust. 1a ustawy o własności lokali. A mówi on o takiej właśnie możliwości. Wolno też żądać zwołania zebrania przez zarząd lub zarządcę (czyli w państwa wypadku zapewne będzie to zarząd spółdzielni) właścicielom, którzy dysponują co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie jest też wykluczone w państwa przypadku, że najpierw warto podzielić spółdzielnię na dwie lub kilka mniejszych, żeby rozdzielić teren i budynki, a dopiero potem podejmować uchwałę o stosowaniu wobec państwa domu ustawy o własności lokali. Chodzi bowiem o to, że spółdzielnia z pewnością nie zechce się bez nacisku podzielić majątkiem, jaki wypracowali w niej wszyscy spółdzielcy z oddzielającą się wspólnotą czy wspólnotami.
DNJ