W tym celu należy się udać do sądu i sprawdzić stan księgi wieczystej nieruchomości. Najważniejsze jest sprawdzenie działu II, który wskazuje, kto jest właścicielem nieruchomości, działu III – jakie ewentualne prawa i roszczenia przysługują innym podmiotom wobec nieruchomości, a także działu IV – wskazującego, czy istnieją potencjalne obciążenia nieruchomości w postaci hipotek. W praktyce obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym można spotkać się z różnymi rodzajami i typami zawieranych umów deweloperskich. W zależności od rodzaju umowy i jej formy może ona wywoływać różne skutki prawne.

Najczęściej przedmiotem umowy deweloperskiej jest zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku mieszkalnego, ustanowienia w tym budynku odrębnej własności lokali oraz zobowiązanie do przeniesienia na uprawnionego prawa własności lokalu. Dlatego też możliwe jest ukształtowanie umowy deweloperskiej w dwojaki sposób: bądź jako umowy przedwstępnej do ustanowienia i przeniesienia tego prawa, bądź jako umowy zobowiązującej, gdyż dotyczy lokalu lub domu, który ma być dopiero wybudowany w przyszłości. Forma umowy deweloperskiej, od której jest uzależniona ważność umowy, nie została szczegółowo określona w przepisach prawa. Dlatego można by zaryzykować twierdzenie, że w zasadzie jest ona dowolna, z zastrzeżeniem że jeżeli obejmuje ona zgodę dewelopera na wpis roszczenia o wybudowanie i przeniesienie odrębnej własności lokalu bądź domu na nabywcę, to powinna być zawarta w formie pisemnej z podpisem poświadczonym notarialnie. Jednakże w celu zabezpieczenia swoich interesów najlepiej jest zawrzeć umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Po pierwsze, taka forma umowy poprawia pozycję nabywcy na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera, a po drugie, pozwala nabywcy na dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przeniesienia własności wybudowanego lokalu bądź domu.

MACIEJ SZERMACH, adwokat, partner w Kancelarii BSO Prawo & Podatki