Nabywcy lokali mieszkalnych, którzy dostrzegli wady budowlane w swoich lokalach albo w częściach wspólnych budynku, mogą wystąpić do sądu przeciwko deweloperowi o naprawę wad budynku ulegającego zniszczeniu. Dla skuteczności dochodzenia roszczenia istotne jest zgłoszenie deweloperowi istnienia wady budynku w stosownym czasie.
Zgodnie z art. 556 par. 1 kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność.

Zawiadomienie w terminie

Dla zachowania terminu zawiadomienia sprzedawcy konieczne jest powiadomienie go o istnieniu wady w terminie. Wobec wad budynku za zachowanie terminu zgłoszenia dewelopera o wadzie uważany jest termin trzech lat, liczony od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana (art. 568 par. 1 k.c.). Z punktu widzenia nabywcy wadliwego budynku istotne jest powiadomienie zbywcy w okresie 3 lat od odbioru lokalu o wadzie listem poleconym. Jeśli termin powyższy nabywca zachował, może po upływie trzech lat wystąpić do sądu z roszczeniem. W praktyce powiadomienie oznacza skierowanie listu poleconego do dewelopera z opisem stanu faktycznego, tj. co się dzieje z budynkiem wraz z określeniem terminu, w jakim deweloper ma podjąć działania zmierzające do wykrycia źródła wady oraz usunięcia jej następstw pod rygorem dalszych działań.

Opcja 1: rozwiązanie pozasądowe

Przed złożeniem pozwu trzeba jednak podjąć próbę ugodowego rozwiązania problemu związanego z wadą ujawnioną w budynku. Można to zrobić, prowadząc oficjalne rozmowy lub kierując korespondencję do dewelopera, w której wyjaśniony zostanie zaistniały stan faktyczny i prawny. Trzeba przede wszystkim przekonać dewelopera, że z przepisów kodeksu cywilnego wynika trzyletni termin na zgłoszenie wad budynku (deweloper mógł udzielić dłuższej gwarancji na eksploatację budynku – art. 577 i nast. k.c.) i że zgłoszenie szkody (powiadomienie listem poleconym) nastąpiło przed upływem tego terminu. Zatem gdyby doszło do rozprawy sądowej, to koszty, jakie będzie musiał ponieść, będą znacznie wyższe niż samo usunięcie wad na obecnym etapie, do czego jest zobowiązany stosownie do przepisów k.c.
Do tego, by ustalić wady i ich przyczyny, a także stronę odpowiedzialną za nie, konieczne będzie powołanie za zgodą dewelopera i nabywcy (lub wspólnoty) biegłego z zakresu budownictwa, konstrukcji bądź materiałoznawstwa (w zależności od zaistnienia konkretnych wad). Biegły wyda opinię, której koszty pokryją strony po połowie. Jeśli miały wpływ na wybór biegłego, nie będą mogły mieć co do zasady możliwości jej podważania. Po ustaleniu w opinii przyczyn wady – jedyne, co pozostanie deweloperowi, to usunięcie jej źródła oraz zapobieżenie dalszym jej skutkom.
Za wyborem tej opcji przemawia brak udziału sądu, co oznacza najszybsze usunięcie wady bez udziału profesjonalnych pełnomocników i bez znacznych kosztów.



Opcja 2: obciążenie dewelopera

Gdyby niemożliwe było zastosowanie opcji 1. po pisemnym wezwaniu dewelopera, należy zlecić opinię biegłemu (nie jest potrzebna zgoda dewelopera). Biegły określi wadę i jej przyczynę oraz wyceni koszty naprawy. Następnie na podstawie uzyskanej opinii należy wezwać dewelopera do wykonania prac w niej wskazanych. Po bezskutecznym upływie terminu z wezwania trzeba zlecić naprawę innemu wykonawcy, a kosztorys wraz z fakturą za wykonanie przedstawić deweloperowi. Jeśli deweloper nie zapłaci za szkody w wyznaczonym w wezwaniu terminie, konieczny będzie pozew do sądu o zapłatę.
Za wybraniem niniejszej opcji jest szybkość naprawienia wady, zatem zapobieżenie dalszemu niszczeniu budynku, podczas gdy osoba poszkodowana ma obowiązek zapobiegania pogłębianiu się szkody, więc takie działanie byłoby jak najbardziej uzasadnione.
Przeciwko wyborowi tej opcji przemawiają znaczne koszty, ponieważ za opinię biegłego należy zapłacić, a następnie pokryć koszty remontu oraz wszystkie opłaty związane z wniesieniem sprawy do sądu – gdyby deweloper odmawiał zapłaty za wykonane prace przez wykonawcę zastępczego.

Opcja 3: proces sądowy

Trzeba przesłać deweloperowi wezwanie pisemne do usunięcia wady oraz jej skutków z wyznaczeniem terminu na podjecie przez niego działań. Po bezskutecznym upływie terminu należy złożyć w sądzie pozew o nakazanie deweloperowi usunięcia wad.
Wadą tego rozwiązania jest to, że wada będzie oddziaływała nadal na budynek, powodując jego niszczenie, gdyż proces sądowy może potrwać długo (kolejne rozprawy ze świadkami, wybór biegłego, sporządzanie opinii, polemika z biegłym sądowym, opinia uzupełniająca, wyjaśnienia biegłego do protokołu, kolejne opinie i instancje itd.).



W przypadku postępowania sądowego, gdzie przeciwko deweloperowi z roszczeniem występować będzie wspólnota, może pojawić się problem reprezentacji oraz udzielenia pełnomocnictwa wspólnocie do działania przed sądem. Uchwałą składu 7 sędziów z 21 grudnia. 2007 r. sygn. akt. III CZP 65/07. Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota jest jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 331 k.c., do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych. W związku z tym może ona nabywać prawa i zaciągać obowiązki do własnego majątku. Przyjął, że zakres przysługującej wspólnocie mieszkaniowej zdolności do czynności prawnych jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Kierując się tym stanowiskiem, mającym rangę zasady prawnej, oraz art. 65 kodeksu postępowania cywilnego, należy stwierdzić, że zakres zdolności procesowej wspólnoty wyznaczony jest przez zakres przysługującej jej zdolności do czynności prawnych. Tym samym pierwszorzędnego znaczenia nabiera kwestia, czy dana sprawa związana jest z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Jeśli tak, to wówczas legitymację czynną do wytoczenia powództwa w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, gdzie ustanowiono wspólnotę mieszkaniową na podstawie ustawy o własności lokali będzie mieć wspólnota.
Koszty dochodzenia roszczeń:
● opcja 1 – opinia biegłego 2,5 tys. – 6 tys. zł – dzielone po równo między dewelopera i osobę poszkodowaną bądź wspólnotę,
● opcja 2 – opinia, koszt j.w. w całości pokrywany przez poszkodowanego bądź wspólnotę; koszty usunięcia wady przez podmiot wykonujący prace zastępczo, koszty wpisu – 5 proc. zapłaty za wykonane prace, gdyby konieczna była droga sądowa,
● opcja 3 – wpis sądowy tymczasowy 30 – 1 tys. zł, opinia, koszt j.w. (w skrajnych przypadkach możliwe jest przeprowadzenie nawet 3 opinii).
WEH Koksztys Inwestycje
Podstawa prawna
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.),
Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.),
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).