W razie sporów z sąsiadami można starać się polubownie je załatwić albo zwrócić się o rozstrzygnięcie problemu i ochronę swoich interesów do urzędu bądź sądu.
Spory między przyszłymi sąsiadami powstają zarówno co do dużych inwestycji w zabudowie śródmiejskiej, na przykład apartamentowców, przebudowywanych kamienic, galerii handlowych, biurowców, jak i niewielkich nieruchomości, np. domów jednorodzinnych i drobnych zakładów produkcyjnych.
Sąsiedzi mogą podnosić zarzuty dotyczące zmniejszenia nasłonecznienia – tzw. zacieniania – zasłaniania widoku, budowy blisko granicy z nieruchomością sąsiednią, rozbieżności w ocenie estetyki powstającej inwestycji, ochrony środowiska i krajobrazu oraz zwiększonego ryzyka powstawania hałasów, zapachów, drgań.

Przed urzędem lub sądem

Gdy nowa inwestycja jest sprzeczna z prawem budowlanym, można odwołać się od decyzji administracyjnej, na mocy której zaplanowano budowę. Jeśli organ odwoławczy uzna argumenty właściciela nieruchomości sąsiedniej, inwestycja będzie musiała zostać przeprojektowana.
Natomiast jeśli inwestycja spełnia wymogi prawa budowlanego, a jednak wznoszony budynek będzie oddziaływać negatywnie na nieruchomość sąsiada, może on złożyć powództwo do sądu powszechnego. Właściciel nieruchomości sąsiedniej może w ten sposób żądać zaniechania działań, przekraczających tzw. przeciętną miarę, która oceniana jest na podstawie społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i panujących stosunków miejscowych.
W obu przypadkach strony konfliktu muszą liczyć się z koniecznością długotrwałych postępowań przed urzędem lub sądem. Gdy projektowana inwestycja nie narusza prawa, to jedynym efektem składanych protestów będzie opóźnianie procesu inwestycyjnego.
W razie gdy po obu stronach konfliktu są inwestorzy, którzy planują zrealizować własną inwestycję, każdy z nich może dodatkowo spodziewać się podobnych praktyk ze strony drugiego podmiotu. Natomiast postępowanie cywilne może wprawdzie doprowadzić do zmian w inwestycji (np. zainstalowania odpowiednich urządzeń zmniejszających niekorzystne oddziaływanie), ale do czasu jego rozstrzygnięcia co do zasady nie wstrzymuje budowy.



Polubowne załatwianie sporów

Najczęściej spotykane formy porozumienia między sąsiadami w procesie inwestycyjnym to:
● służebności gruntowe
● umowy cywilnoprawne
Sąsiedzi mogą ustalić służebność zakazu zabudowy ponad określoną wysokość lub poza określoną odległość od granicy działki, służebność wysunięcia części budowli w słup powietrza sąsiada, służebność wpuszczenia belki w mur sąsiada czy służebność oparcia domu o mur sąsiada.
Można spotkać nawet tak daleko idące rozwiązania, jak służebność wybudowania i eksploatacji budowli podziemnej – np. podziemnego parkingu – pod cudzą nieruchomością.Ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych jest najdalej idącym uprawnieniem, jakie może przyznać właściciel jednej nieruchomości właścicielowi drugiej. Późniejsze zniesienie lub wygaśnięcie tego prawa bez porozumienia z uprawnionym jest trudne, a jego ustanowienie co do zasady powinno być odpłatne. Dlatego rozwiązanie to w praktyce znajduje zastosowanie tam, gdzie obydwaj sąsiedzi mają plany inwestycyjne i w ramach ustępstw ustanowią tzw. służebności wzajemne.

Umowy sąsiedzkie

W umowie inwestor zobowiązuje się zachować określone parametry projektowanej inwestycji, a sąsiad na takie rozwiązanie wyraża zgodę lub gdy oczekiwane rezultaty nie są możliwe do zdefiniowania w postaci służebności, na przykład inwestor chce spełnić niewygórowane oczekiwania estetyczne właściciela sąsiedniego budynku, np. co do koloru elewacji frontowej albo zastosować określone parametry techniczne projektowanych rozwiązań, np. minimalizujących hałasy lub zapachy.
W umowie nie można zrzec się prawa do wniesienia administracyjnego odwołania. Można jednak zobowiązać się, pod określonymi w umowie rygorami, iż takie odwołanie nie zostanie wniesione, jeżeli inwestycja zgodna będzie z zawartą umową, w tym określonymi w niej parametrami.