Jeśli umowa najmu nie reguluje w sposób szczegółowy praw i obowiązków najemcy i wynajmującego, to do ich określenia trzeba korzystać z przepisów kodeksu cywilnego.

Niektóre sprawy, np. dotyczące kaucji, obowiązków w zakresie konserwacji czy napraw, strony mogą w umowie uregulować według własnego uznania. Trzeba jednak wówczas starannie dobierać sformułowania, by taki zapis w praktyce nie okazał się pułapką.

Koszty usuwania awarii

Co do zasady, drobne naprawy w czasie trwania umowy najmu obciążają lokatora, skutki poważniejszych awarii powinny być usunięte na koszt wynajmującego.

Najemca powinien przez czas trwania najmu korzystać z mieszkania w sposób w umowie określony, a gdy nie określa ona sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy, obowiązany jest do ponoszenia drobnych nakładów, dotyczących w szczególności: drobnych napraw podłóg, drzwi i okien, malowania ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobnych napraw instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Ponieważ wynajmujący powinien wydać najemcy mieszkanie w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać je w takim stanie przez czas trwania najmu, to jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, lokator powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Bez zgody wynajmującego nie może dokonywać w mieszkaniu przeróbek, z tym że może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, jeśli sposób ich założenia nie sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo nie zagraża bezpieczeństwu nieruchomości; jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.



Wpłata i zwrot kaucji

Zgodnie z prawem cywilnym kaucja taka co do zasady podlega zwrotowi po zakończeniu najmu. I to zarówno wtedy gdy umowa terminowa dobiegła końca, jak i nastąpiło jej wypowiedzenie na warunkach zgodnych z prawem.

W związku z tym, że podlega zwrotowi, co do zasady kaucja nie jest przychodem z najmu. Może nim się stać jedynie wtedy (cała lub jej część), gdy wynajmujący nie jest zobowiązany do zwrotu w związku z zaległością czynszową najemcy. Albo wtedy, gdy najemca nie użytkował w sposób właściwy wynajętej nieruchomości, wskutek czego doszło do szkód w majątku, zaległości w opłatach licznikowych czy wobec dostawców mediów elektronicznych albo uszkodzeniu ponad standardowe zużycie uległ sam lokal lub zgromadzone w nim sprzęty i wyposażenie.

W praktyce jednak z instytucji kaucji można uczynić dużo większy użytek, przede wszystkim do zabezpieczenia ponadstandardowych oczekiwań stron umowy.

Zdarza się, że potencjalny najemca warunkuje zawarcie umowy na warunkach proponowanych przez wynajmującego tylko wtedy, gdy wynajmujący uzupełni wyposażenie lokalu (np. o dodatkowe meble, wyposażenie kuchni, sprzęt rtv itp.) albo podwyższy jego standard, np. instalując klimatyzację. To zaś oznacza dla wynajmującego dodatkowe koszty. Ma on dwa rozwiązania: albo poczekać na innego kontrahenta gotowego do zawarcia umowy najmu, albo ustąpić w negocjacjach i zdecydować się na koszty.

Dodatkowa inwestycja może jednak okazać się nietrafiona, gdy najemca szybko odstąpi od najmu, a dla nowych kontrahentów zmiany poczynione w przedmiocie najmu nie będą na tyle ważne, by byli oni skłonni dopłacić za podwyższony standard.



Najem lokalu, dzierżawa mebli

Kwestię tę można rozwiązać jeszcze inaczej. Nie ma formalnych przeszkód, by umowa najmu dotyczyła wyłącznie samego lokalu mieszkalnego (bez umeblowania i wyposażenia). Natomiast na okoliczność zakupu mebli i wszelkiego sprzętu, w tym nawet tak niestandardowego jak np. drogie urządzenia typu audio-wideo czy sprzęt komputerowy ze stałym łączem internetowym, można zawrzeć drugą umowę, np. dzierżawy.

Wówczas poza dyskusją pozostanie kwestia zaliczania w koszty wydatków na zakup takiego sprzętu. Gdy jego wartość jednostkowa nie przekracza 3,5 tys. zł, można wliczyć go bezpośrednio w koszty, a gdy przekracza wlicza się go do kosztów za pośrednictwem amortyzacji, ale według stawek przewidzianych dla tej grupy środków, np. według rocznej stawki amortyzacji 30 lub 60 proc. dla sprzętu komputerowego, a nie 1,5 proc., jak to dotyczy mieszkania.

Podatkowo taką dodatkową umowę dzierżawy rozlicza się dokładnie tak samo jak umowę najmu.

Ważne!
Bez zgody wynajmującego najemca nie może dokonywać w mieszkaniu przeróbek. Ma prawo jednak założyć oświetlenie elektryczne, gaz i inne media