Wywłaszczany w trybie niezwłocznego zajęcia nieruchomości uzyska prawo do bezpiecznej zaliczki. Utracone korzyści z wywłaszczonego mienia powiększą wysokość odszkodowania. Konstytucyjna zasada słusznego odszkodowania zawsze będzie rodziła spory, twierdzą prawnicy.
Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość musi być ekwiwalentne, a więc dawać osobie wywłaszczonej możliwość odtworzenia mienia przejętego przez państwo. Dziś tak nie jest. Mają temu zaradzić propozycje posłów koalicji, którzy przedłożyli w Sejmie projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (u. o g. n.).
– Prawo powinno stwarzać możliwość odtworzenia sytuacji majątkowej, jaką właściciel nieruchomości miał przed wywłaszczeniem – podkreślają autorzy nowelizacji. Ich intencje wychodzą naprzeciw oczekiwaniom przedsiębiorców, którzy obecnie mają kłopoty z otrzymaniem odszkodowania wystarczającego na odtworzenie ich firm.
– W przypadku gruntu niezabudowanego odszkodowanie musi wystarczyć na nabycie gruntu o podobnych cechach. Gdy działka jest z budynkiem mieszkalnym, pieniądze powinny pozwolić na zakup zabudowanej nieruchomości – tłumaczy prawnik Marek Gruchalski z kancelarii Nowakowski i Wspólnicy.

Nowa firma

Inaczej jest, gdy wywłaszczenie dotyczy przedsiębiorstwa. W takiej sytuacji kwota odszkodowania powinna pozwolić przedsiębiorcy na uruchomienie firmy w innym miejscu, wyjaśnia prawnik.
– Oznacza to konieczność odtworzenia budynków, infrastruktury, instalacji technologiczno-technicznych. Przepisy nie są jednak precyzyjne – uzupełnia Marek Gruchalski. Dziś nie jest stosowana zasada słusznego odszkodowania, którą formułuje art. 21 ust. 2 konstytucji. Dobrze, że pojawiła się inicjatywa poselska, dodaje prawnik.
Posłowie proponują wprowadzenie do ustawy zapisu, że odszkodowanie zapewnia możliwość odtworzenia wywłaszczonych nieruchomości i realizacji dotychczasowego sposobu jej użytkowania. Chcą też, aby odszkodowanie było powiększane o utracone przez wywłaszczonego korzyści. W przypadku przedsiębiorców mógłby to być prognozowany zysk firmy, natomiast dla wynajmującego – przyszły czynsz.
Prawo do utraconych korzyści dotyczyć ma właścicieli nieruchomości, które służą działalności gospodarczej, rolniczej lub są przedmiotem najmu. Autorzy projektu limitują jednak wysokość utraconych korzyści do 10 proc. wartości wywłaszczanej nieruchomości. Postulują też ograniczenie okresu, z którego byłyby naliczane, do trzech lat od dnia wywłaszczenia.
– Teraz odszkodowanie za nieruchomość przyznawane jest na podstawie operatu szacunkowego. Uwzględnia on aktualną wartości nieruchomości, w tym stan i zużycie naniesień, czyli budynków i urządzeń. Jeśli budowle są zużyte w znacznym stopniu, odszkodowanie zwykle nie pozwala na wzniesienie nowych – wyjaśnia radca prawny Krzysztof Wójcik z kancelarii Stopczyk & Mikulski.



Premia dla wywłaszczonych

Proponowane rozwiązania mogą oznaczać premię dla wywłaszczanych, którzy w zamian za budynek w złym stanie uzyskają ekwiwalent nowego budynku. Rodzi to niebezpieczeństwo nadużyć. Właściciele będą pozornie zamieszkiwać na terenie nieruchomości lub prowadzić działalność w celu uzyskania większego odszkodowania – dodaje radca prawny.
– Obecnie zgodnie z przepisami u. o g. n. odszkodowanie odpowiada wartości wywłaszczonej nieruchomości. Jest to węższe pojęcie odszkodowania w stosunku do reguły kodeksu cywilego, przewidującej, że naprawienie szkody obejmuje poniesione straty i utracone korzyści – mówi Marcin Słomko, radca prawny z kancelarii TGC Corporate Lawyers.
Tymczasem, paradoksalnie, konstytucja stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne za słusznym odszkodowaniem i przymiotnika tego używa tylko w kontekście odszkodowania za wywłaszczenie. A zatem uzasadnione jest twierdzenie, że pod rządem ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowania są zaniżone w stosunku do tego, co mówi konstytucja, dodaje radca.

Wartość odtworzeniowa

– Idea, aby odszkodowanie dawało wywłaszczonemu możliwość rekonstrukcji wywłaszczonej nieruchomości, jest słuszna. Wprowadzenie jej do ustawy oznaczałoby odejście od reguły, że odszkodowanie określa się na podstawie wartości rynkowej. Obowiązywałaby wartość rynkowa albo odtworzeniowa – w zależności od tego, która jest wyższa – uważa Marcin Słomko.
Nowym rozwiązaniem ma być też wprowadzenie do procedur wywłaszczeniowych tzw. bezpiecznej zaliczki. Mogłaby ona wynieść nawet 70 proc. wysokości odszkodowania. Będzie do niej miał prawo wywłaszczony, którego nieruchomość została niezwłocznie zajęta przed uprawomocnieniem się decyzji wywłaszczeniowej.
– Proponowane przepisy są korzystne dla właścicieli wywłaszczanych nieruchomości, na których posadowione są budynki o złym stanie technicznym, jednak pozwalające na zamieszkiwanie w nich lub prowadzenie działalności gospodarczej – ocenia radca prawny Krzysztof Wójcik z kancelarii Stopczyk & Mikulski.
– Projektowane zmiany w zasadach obliczania odszkodowania są słuszne. Dzięki nim odszkodowania pełniej będą rekompensować utratę prawa własności, zwłaszcza gdy z wywłaszczeniem wiąże się utrata korzyści, jakie nieruchomość generuje. Regulacja powinna być zatem korzystna przede wszystkim dla przedsiębiorców i rolników, choć gwarantuje szersze uprawnienia wszystkim właścicielom – konkluduje mec. Jędrzej Kondek z Kancelarii Barylski, Olszewski, Brzozowski.
OPINIA
MATEUSZ GRABIEC
prawnik z kancelarii Baker & McKenzie
Nie jest możliwe określenie odszkodowania, które zapewniałoby przywrócenie nieruchomości wywłaszczonej do stanu poprzedniego. Podobnie trudności interpretacyjne powstaną, jeśli za „odtworzenie nieruchomości wywłaszczonej” uznamy sytuację identycznego „zagospodarowania” innej nieruchomości w sposób zapewniający „możliwość realizacji dotychczasowego sposobu użytkowania”. Przykładowo, w myśl proponowanych przepisów, w przypadku wywłaszczenia nieruchomości, na której był warsztat samochodowy, odszkodowanie powinno być ustalone na poziomie umożliwiającym wzniesienie identycznego warsztatu na innej nieruchomości. Łatwo jednak sobie wyobrazić, jakie problemy powstawać będą przy ustalaniu odszkodowań w konkretnych przypadkach.
Odszkodowania za wywłaszczenie / DGP