W przypadku upadłości dewelopera klienci mają małe szanse na odzyskanie swoich pieniędzy. Ryzyko nabycia mieszkania w budowie można jednak zminimalizować, zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i dokonując wpisu roszczenia z niej wynikającego do księgi wieczystej.

– Otwiera to przed klientem możliwość przymusowego dochodzenia wykonania umowy na uzgodnionych warunkach, czyli dokończenia budowy na koszt upadłego dewelopera – mówi Bogdan Bednarski, ekspert z Kristensen Group.

Dokończenie inwestycji nie zawsze jest jednak możliwe, bowiem upadły deweloper rzadko kiedy ma pieniądze na ten cel, a znalezienie inwestora zastępczego może okazać się skomplikowane. Nie oznacza to jednak, że w takiej sytuacji umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest bezużyteczna.

Postępowania upadłościowe

– Wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej poprawia sytuację klienta, gdyby doszło do upadłości dewelopera – wyjaśnia Bogdan Bednarski.

Istniejący majątek dewelopera, w tym budynek, w którym znajduje się mieszkanie, staje się częścią masy upadłościowej, którą zarządza syndyk. Klienci posiadający umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego stają się wierzycielami upadłego, a ich roszczenia kwalifikowane są zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym do kategorii III. W pierwszej kolejności z majątku upadłego dewelopera zaspakajane są bowiem m.in. wszystkie koszty postępowania upadłościowego, należności z tytułu składek na ubezpieczenie emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników oraz należności ze stosunku pracy. Pozostała część majątku przekazywana jest na pokrycie zobowiązań podatkowych dłużnika. Dopiero po uregulowaniu tych należności, jeżeli z majątku dewelopera jeszcze coś zostanie, swoich roszczeń mogą dochodzić klienci. Osoby, które wpłaciły pieniądze na poczet nabycia mieszkań, są w zasadzie takimi wierzycielami dewelopera jak firmy budowlane, dostawcy materiałów, czy zakłady energetyczne.

Rachunek powierniczy

Najlepszym zabezpieczeniem dla klientów nabywających mieszkanie od dewelopera na rynku pierwotnym jest jednak rachunek powierniczy. Rachunki takie oferowane są dziś przez większość banków. Niestety, koszty jego prowadzenia, które wynoszą ok. 5 proc. inwestycji, pokrywane są w całości przez klientów. Dzięki temu rachunkowi klient ma jednak pewność, że w przypadku upadłości dewelopera wszystkie jego pieniądze nie przepadną. Klient nie wpłaca bowiem pieniędzy deweloperowi, ale na oprocentowany rachunek w banku. Wpłacone pieniądze deweloper otrzymuje po spełnieniu ściśle określonych warunków, które są różne w zależności od rodzaju rachunku. Jeżeli rachunek jest zamknięty, deweloper otrzymuje pieniądze po ukończeniu inwestycji. Jeżeli zaś rachunek powierniczy jest otwarty, deweloper otrzymuje określoną transzę wpłaconych kwot po ukończeniu określonego etapu inwestycji.

– Powszechne stosowanie rachunków powierniczych pomogłoby ukrócić niebezpieczną praktykę, jaką jest finansowanie już rozpoczętej budowy z wpłat dokonywanych przez nabywców innych inwestycji dewelopera, kupujących przysłowiową dziurę w ziemi. Takie osoby nie mają żadnego wpływu na to, na co wydawane są ich pieniądze – uważa Tomasz Luetyk, adwokat z Kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Ministerstwo Infrastruktury przygotowuje projekt ustawy, który m.in. ma wprowadzić obligatoryjne stosowanie rachunków powierniczych w przypadku zakupu mieszkań na rynku pierwotnym od deweloperów.