Osoby prywatne, inwestorzy i deweloperzy uzyskają prawo do legalnej zabudowy na cudzych gruntach. Pozwoli ono na wznoszenie osiedli, centrów handlowych, budowę parkingów podziemnych lub metra na cudzych działkach. Inwestor będzie mógł ustanawiać na prawie zabudowy hipotekę. Ułatwi to zaciąganie kredytów pod inwestycje. Prace nad przygotowaniem takiej zmiany do kodeksu cywilnego kończy Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości.

Na gruntach prywatnych

Do ustanowienia prawa zabudowy konieczne będzie zawarcie umowy między właścicielem nieruchomości a inwestorem. Prawo zabudowy będzie ograniczonym prawem rzeczowym wpisywanym do ksiąg wieczystych.

– Będzie ono miało charakter prawa uniwersalnego, to znaczy że będzie mogło być ustanawiane przez każdy podmiot, zarówno przez osoby fizyczne, jak i osoby prawne. Także Skarb Państwa lub gminy będą mogły ustanawiać prawo zabudowy. To zasadnicza różnica w porównaniu z użytkowaniem wieczystym, które może być ustanawiane tylko na gruntach Skarbu Państwa i samorządu – mówi prof. dr hab. Jerzy Pisuliński z Uniwersytetu Jagiellońskiego, współpracownik kancelarii Debenedetti Majewski Szcześniak, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego.

Dopuszczalne będzie ustanowienie kilku praw zabudowy na jednej nieruchomości. Można będzie ustanowić prawo zabudowy obejmujące na przykład prawo do budowy garażu podziemnego, a z kolei inny inwestor miałby prawo do budowy centrum handlowego nad tym garażem.

– Prawo zabudowy mogłoby stanowić atrakcyjną formę dla właścicieli nieruchomości, którzy nie chcą pozbywać się prawa własności, ale chcą czerpać z tej własności korzyści, pozwalając na inwestowanie na tym gruncie. Jednocześnie inwestor uzyskiwałby silne prawo, bo prawo rzeczowe na cele budowlane – uważa prof. dr hab. Jerzy Pisuliński.

W założeniu autorów projektu instytucja prawa zabudowy ma ułatwić realizację inwestycji budowlanych.

– Nowe prawo rzeczowe zwolni inwestora z konieczności zaciągania kredytu na zakup nieruchomości (co w dobie kryzysu może okazać się dogodne), z drugiej zaś pozwoli właścicielowi nieruchomości nieposiadającemu środków lub zdolności kredytowej umożliwiającej zagospodarowanie nieruchomości, na czerpanie z niej zysków w postaci uzgodnionej opłaty – tłumaczy Tomasz Tatomir, radca prawny z kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Parkingi i metro

Prawo zabudowy będzie można ustanowić w zamian za jednorazowe wynagrodzenie albo czynsz.

Będzie ono zbywalne i dziedziczne.

– Na prawie zabudowy będzie można ustanawiać inne ograniczone prawa rzeczowe, w tym hipotekę i służebności – mówi dr Kamil Zaradkiewicz z Uniwersytetu Warszawskiego, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego.

Użytkowanie wieczyste nie umożliwia eksploatacji tego, co jest pod powierzchnią gruntu – wnętrza ziemi.

– W ramach prawa zabudowy uprawniony mógłby, zgodnie z treścią umowy o ustanowienie tego prawa, budować obiekty zarówno na, jak i pod ziemią – dodaje Kamil Zaradkiewicz.

– W Komisji Kodyfikacyjnej przeważyło stanowisko, aby umożliwić ustanowienie odrębnej własności lokali w budynkach znajdujących się na gruntach obciążonych prawem zabudowy – podkreśla prof. Jerzy Pisuliński.

Oznacza to, że deweloper, który uzyskał prawo zabudowy miałby również prawo ustanawiać odrębną własność lokali w tym budynku.

– Roszczenie o przedłużanie prawa zabudowy mieliby właściciele lokali, jako że uzyskiwaliby także udział w prawie zabudowy. Zatem własność tych lokali byłaby powiązana z udziałem w prawie zabudowy – tłumaczy prof. Jerzy Pisuliński.