Gazeta Prawna przeanalizowała umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, którego autorem jest Activ Investment z Krakowa. Okazało się, że w dokumencie tym było wiele postanowień naruszających prawa konsumenta. W obecnie stosowanych przez tego dewelopera wzorcach umownych już one nie występują, gdyż Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyrokiem nakazał ich usunięcie.

Niedozwolona zmiana terminu

Uwagę Gazety zwrócił par. 8 ust. 5 wzorca umowy przedwstępnej, zgodnie z którym: planowane ostateczne wykończenie budynku, wraz z ukształtowaniem terenu wokół niego nastąpi do czterech miesięcy od zakończenia budowy budynku, przy czym strony oświadczają i wyrażają zgodę, że termin ten może ulec przedłużeniu z przyczyn niezależnych od stron, a w szczególności z przyczyn atmosferycznych. Ten paragraf umowy należy uznać za sprzeczny przede wszystkim z art. 3853 pkt 2 kodeksu cywilnego. Stanowi on bowiem, że niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Tymczasem deweloper, na podstawie analizowanego paragrafu umowy, wyłącza swoją odpowiedzialność za przedstawienie lokalu mieszkalnego konsumentowi do odbioru w terminie późniejszym niż określony w umowie. A jest to przecież jeden z podstawowych obowiązków dewelopera, wynikający z treści zobowiązania. Należy również przypomnieć treść art. 355 par. 2 k.c., który przy określaniu należytej staranności dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, nakazuje uwzględnić zawodowy charakter tej działalności. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 23 października 2003 r. (sygn. akt: V CK 311/02) - o tym, czy na tle konkretnych okoliczności można osobie zobowiązanej postawić zarzut braku należytej staranności w dopełnieniu obowiązków, decyduje nie tylko niezgodność jego postępowania z modelem, lecz także uwarunkowana doświadczeniem życiowym możliwość i powinność przewidywania odpowiednich następstw zachowania. Tak więc Activ Investment, jako profesjonalista działający od wielu lat na rynku budowlanym i sprzedaży lokali mieszkalnych, powinien przy określaniu terminu zakończenia inwestycji mieć na względzie typowe okoliczności zewnętrzne, które mogą wpływać na przedłużenie okresu prowadzenia robót budowlanych. Konieczność wprowadzania przerw w realizacji budowy z uwagi na warunki atmosferyczne jest nieodzownym elementem świadczenia przez spółkę z Krakowa usług deweloperskich. Deweloper, mający duże doświadczenie w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej, powinien określić w umowie realny termin wykonania zobowiązania. Analizowany par. 8 ust. 5 umowy stanowi więc próbę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta, co godzi w dobre obyczaje takie jak: wzajemne zaufanie stron, uczciwość kupiecką czy zasadę rzetelnego traktowania kontrahenta.

Niejasne postanowienia

Kolejnym paragrafem, który należy uznać za niedozwolony, jest par. 8 ust. 6 wzorca umowy przedwstępnej. Na jego podstawie Activ Investment ma prawo zgodnie z własnym uznaniem oraz według zasad słuszności do ustanowienia takich regulacji, które są konieczne dla określenia sposobu do zagospodarowania nieruchomości, w szczególności dotyczących użytkowania i utrzymania wspólnych powierzchni i urządzeń budynku, oraz innych spraw związanych z użytkowaniem tego budynku, a kupujący wyraża na to zgodę. Ten paragraf jest sprzeczny z art. 3853 pkt 4 k.c., gdyż przewiduje postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy. W tym miejscu warto też zwrócić uwagę na treść art. 384 par. 1 k.c., zgodnie z którym - ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy, w szczególności ogólne warunki umów, wzory umów, regulaminy wiążą drugą stronę, jeżeli zostały jej doręczone przy zawarciu umowy. Tak więc, konsument przed zawarciem umowy powinien mieć możliwość zapoznania się z wszystkimi postanowieniami kształtującymi jego prawa i obowiązki i wyrażać zgodę na ich treść całościowo. Natomiast w przypadku analizowanego paragrafu konsument, znając jedynie część tych postanowień, niejako zaocznie przyjmuje na siebie zobowiązania wynikające z pozostałych. Jak wynika bowiem z treści wzorca umowy przedwstępnej, deweloper przewiduje pewien zakres regulacji wykraczający poza postanowienia tego wzorca. Osoba podpisująca analizowaną umowę nie ma zatem możliwości zapoznania się z całą treścią stosunku zobowiązaniowego łączącego go z deweloperem. Warto także zaznaczyć, że wzorzec umowy przedwstępnej nie przewiduje w takich sytuacjach prawa odstąpienia od umowy.

Activ Investment, po wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (wyrok z 20 maja 2008 r., sygn. akt XVII AmC 107/07), usunęła zakwestionowane postanowienia umowne. W obecnie stosowanych przez tego dewelopera wzorcach umownych opisane klauzule nie występują.

3 KROKI

Co zrobić, gdy umowa zawiera niedozwolone postanowienia

1 Niezwłocznie rozpocząć z deweloperem negocjowanie niekorzystnych postanowień umowy.

2 Zwrócić się do miejskiego (powiatowego) rzecznika konsumentów lub Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (gdy dojdzie do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów).

3 Wnieść sprawę do odpowiedniego sądu konsumenckiego z wnioskiem o rozstrzygnięcie sporu.

Analiza krok po kroku

WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY

Planowane ostateczne wykończenie budynku wraz z ukształtowaniem terenu wokół niego nastąpi do czterech miesięcy od zakończenia budowy budynku, przy czym strony oświadczają i wyrażają zgodę, że termin ten może ulec przedłużeniu z przyczyn niezależnych od stron, a w szczególności z przyczyn atmosferycznych.

CO TO OZNACZA

Deweloper wyłącza swoją odpowiedzialność za przekroczenie określonego w umowie terminu przedstawienia konsumentowi do odbioru lokalu mieszkalnego.

CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM

NIE

Zapis jest niezgodny z prawem, albowiem art. 3853 pkt 2 kodeksu cywilnego stanowi, że niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

REKOMENDACJA DLA KLIENTA

OSOBA, KTÓRA STWIERDZI, ŻE W UMOWIE PODPISANEJ Z DEWELOPEREM ZNAJDUJĄ SIĘ POSTANOWIENIA ŁAMIĄCE JEJ PRAWA, POWINNA SPRÓBOWAĆ NEGOCJOWAĆ Z DEWELOPEREM ZMIANĘ TAKICH ZAPISÓW

REKOMENDACJA DLA FIRM

Deweloper powinien zrezygnować z przepisów sprzecznych z prawami konsumentów lub dla nich niekorzystnych.

OPINIE

WALDEMAR JURASZ

delegatura UOKiK w Krakowie

Powszechną praktyką deweloperów jest wprowadzanie do wzorców umowy postanowień stanowiących, że zarządcą nieruchomości przez czas nieokreślony lub okres wskazany w umowie będzie deweloper lub podmiot przez niego wyznaczony. Takie klauzule są niedozwolone, uniemożliwiają bowiem konsumentom korzystanie z ustawowych uprawnień określonych w przepisach ustawy o własności lokali, ograniczając klientom dewelopera wykonywanie praw właścicielskich. Inną nieprawidłowością deweloperskich wzorców umów jest wprowadzanie zapisów uznających za skutecznie doręczone każde pismo wysłane na wskazany przez konsumenta adres, nawet jeżeli nie zostanie ono przez niego odebrane. Postanowienia takie naruszają przepis art. 61 par. 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

KRZYSZTOF HŁĄD

adwokat z Częstochowy

Przepisy art. od 3851 do 3853 k.c. o niedozwolonych postanowieniach umownych, tzw. klauzulach szarych obowiązują od 2000 roku. Kolejne orzeczenia sądów publikowane w Rejestrze wzorców umów uznanych za niedozwolone, prowadzonym przez Prezesa UOKiK pokazują, że wbrew prawu część deweloperów nadal stosuje niedozwolone postanowienia umów. Konsument umowę podpisuje w kancelarii notarialnej, a jej analiz, jako wzorcowej, nie zleca prawnikowi. Mimo podpisania umowy konsument może w drodze procesu żądać uchylenia konkretnego jej postanowienia. Dla wygranej musi wykazać, że zaskarżonego postanowienia umowy indywidualnie nie uzgodnił z deweloperem i że jest ono sprzeczne z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszać jego interesy (żądanie jednak nie może dotyczyć oznaczonej ceny lokalu). Stąd warto zapoznać się z Rejestrem Prezesa UOKiK.