UMOWA Z POŚREDNIKIEM W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI - W umowie stosowanej przez Biuro Obrotu Nieruchomościami z Łodzi znalazł się zapis przyznający pośrednikowi wynagrodzenie bez względu na to, jak doszło do podpisania umowy kupna mieszkania. Postanowienie takie narusza prawa konsumenta.
Podczas dokonywania analizy umowy o pośrednictwo stosowanej przez Biuro Obrotu Nieruchomościami z Łodzi Gazeta Prawna natknęła się na zapisy, które naruszają prawa konsumenta i stanowią niedozwolone klauzule umowne.

Wynagrodzenie bez pracy

Jednym z takich postanowień jest par. 5 pkt 3 umowy, zgodnie z którym konsument jest zobowiązany zapłacić pośrednikowi prowizję w wysokości 3 proc. wartości mieszkania, jeżeli wszelkie czynności prowadzące do realizacji transakcji zostaną zawarte bez udziału przedsiębiorcy. Oznacza to, że nawet jeśli pośrednik w obrocie nieruchomościami nie znajdzie dla klienta mieszkania, a w międzyczasie klientowi uda się samodzielnie je wyszukać i dojdzie do transakcji, to i tak będzie musiał zapłacić prowizję agentowi w wysokości 3 proc. wartości mieszkania. Stosowanie takich postanowień jest jednak zakazane. Zgodnie bowiem z art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego niedozwolonym postanowieniem umownym jest postanowienie, które nakłada obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Jeżeli zatem klient sam znajdzie mieszkanie, które odpowiada jego oczekiwaniom i sfinalizuje transakcję, to agent nie wykona na jego rzecz żadnej pracy i nie powinien otrzymać wynagrodzenia.
Podobną a niedozwoloną klauzulę umowną naruszającą prawa konsumenta stanowi także par. 5 pkt 2 umowy. Zgodnie z tym postanowieniem klient ma obowiązek zapłacenia pośrednikowi 50 proc. należnego wynagrodzenia już przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Jeżeli jednak do podpisania ostatecznej umowy nabycia mieszkania nie dojdzie, to pośrednik nie ma obowiązku zwrócenia tych pieniędzy konsumentowi, nawet jeżeli do podpisania ostatecznej umowy nie doszło z winy pośrednika. Sytuacja taka może zatem prowadzić do tego, że klient będzie musiał zapłacić pośrednikowi kilka razy wynagrodzenie za znalezienie mieszkania, jeżeli pośrednik kilkukrotnie doprowadzi do podpisania umowy przedwstępnej i jednocześnie nie dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy kupna mieszkania. Wydaje się zatem, że również to postanowienie narusza art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego, który zabrania nakładania na konsumenta obowiązku zapłaty, mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez przedsiębiorcę.

Wygórowana kara umowna

Innym postanowieniem umowy, który jest niezgodny z kodeksem cywilnym, jest par. 5 pkt 4, który przewiduje, że w przypadku podpisania umowy z kontrahentem wskazanym przez pośrednika poza siedzibą firmy, klient zapłaci karę umowną w wysokości dwukrotności prowizji, która wynosi 3 proc. wartości mieszkania. Jednocześnie zgodnie z tym paragrafem zapłacenie kary umownej nie wyłącza obowiązku zapłacenia prowizji. Sprawia to, że na konsumenta może zostać nałożony obowiązek zapłacenia pośrednikowi wynagrodzenia w wysokości aż 9 proc. wartości mieszkania. Pośrednik ma oczywiście prawo bronienia się przed nieuczciwymi klientami, którzy będą próbowali go oszukać, jednak stosowanie tak wygórowanych kar umownych narusza prawa konsumenta. Zgodnie bowiem z art. 3853 pkt 17 kodeksu cywilnego niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis nakładający na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego.
Zbyt wygórowaną karę przewiduje również par. 6 umowy. Zgodnie z nim, jeżeli konsument przekaże informacje uzyskane od pośrednika innej osobie i doprowadzą one do zawarcia umowy, to ma obowiązek zapłacenia pośrednikowi kary umownej w wysokości dwukrotności prowizji (czyli 6 proc. wartości mieszkania), niezależnie od obowiązku naprawienia szkody.

Zła właściwość sądu

Umowa zawiera także nieprawidłowe określenie właściwości sądu, co zgodnie z art. 3853 pkt 23 kodeksu cywilnego narusza prawa konsumenta i stanowi niedozwoloną klauzulę umowną. Zgodnie z par. 10 umowy do rozstrzygania sporów wynikających z umowy sądem właściwym jest sąd powszechny w Łodzi. Zgodnie natomiast z art. 27 kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.), który określa właściwość ogólną sądów, powództwo wytacza się przed sąd, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania. Jednocześnie zgodnie z art. 34 k.p.c., który określa właściwość przemienną sądów, powództwo o ustalenie istnienia umowy, o jej wykonanie, rozwiązanie lub unieważnienie, jak też o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy wytoczyć można przed sąd miejsca jej wykonania. Miejsce wykonania umowy powinno być stwierdzone dokumentem.
3 KROKI
Klient, który podpisał umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, po stwierdzeniu, że dokument ten zawiera niekorzystne dla niego klauzule, powinien:
1. Zwrócić się w trybie reklamacyjnym do pośrednika o usunięcie niedozwolonej klauzuli z umowy.
2. Jeżeli negocjacje nie doprowadziły do zmiany umowy, konsument powinien zwrócić się do rzecznika konsumentów albo do UOKiK.
3. Gdy pośrednik nie usunie klauzuli, konsument powinien wnieść pozew do sądu o ustalenie, że określone zapisy w umowie nie wiążą konsumenta, gdyż w rażący sposób naruszają jego interesy.
Analiza krok po kroku
WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY
Konsument jest zobowiązany zapłacić pośrednikowi prowizję w wysokości 3 proc. wartości mieszkania, nawet jeżeli wszelkie czynności prowadzące do realizacji transakcji zostaną zawarte bez udziału pośrednika.
CO TO OZNACZA
Nawet jeżeli klient kupi nieruchomość od sprzedawcy, którego znalazł sam, bez udziału pośrednika, będzie zobowiązany zapłacić wynagrodzenie pośrednikowi, z którym zawarł umowę.
CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM
NIE
Zapis jest niezgodny z prawem, albowiem przewiduje obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Zgodnie z kodeksem cywilnym taki zapis jest niedozwoloną klauzulą umowną wskazaną w art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego.
REKOMENDACJA DLA KLIENTA
Klient przed podpisaniem powinien zwrócić się do pośrednika, aby zmienił niekorzystne dla niego zapisy w umowie. Jeżeli pośrednik nie dokona korekty umowy, klient powinien zrezygnować z jej zawarcia.
REKOMENDACJA DLA FIRM
Pośrednik powinien usunąć z umowy przepisy niezgodne z prawem lub takie, które są dla klientów niekorzystne.
OPINIE
ZYGMUNT RAJCHEMBA
delegatura UOKiK we Wrocławiu
Obowiązkiem pośrednika w obrocie nieruchomościami, który zawiera umowy z klientami - osobami fizycznymi na podstawie wzorca umownego, jest przestrzeganie stosownych przepisów kodeksu cywilnego, a także uwzględnianie, aby nie znalazły się w nim klauzule wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 47945 kodeksu postępowania cywilnego, co stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Jeżeli w umowie znajdują się zapisy dotyczące możliwości naliczenia dwukrotnej prowizji, to nakładają one na konsumenta obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej (dwukrotnie przewyższającej wartość samego świadczenia umownego) oraz przyznają przedsiębiorcy nieuzasadnione korzyści, np. w sytuacji dokonania transakcji z osobą niebędącą klientem poleconym przez pośrednika. Konsumenci podpisujący umowę powinni zwracać uwagę na to, czy precyzyjnie określono sytuacje, w jakich pośrednikowi należy się wynagrodzenie.
ALEKSANDRA WĘDRYCHOWSKA-KARPIŃSKA
radca prawny w Kancelarii Wierciński, Kwieciński, Baehr
W umowach z pośrednikami nieruchomości sprzedawca nie może być pozbawiony prawa do wycofania oferty sprzedaży, ani prawa do wypowiedzenia umowy. Niedopuszczalne jest uzależnianie rozwiązania umowy zawartej na zasadzie wyłączności od całkowitej rezygnacji ze sprzedaży. Nawet w przypadku, gdy sprzedawca naruszy postanowienia umowy z pośrednikiem i zawrze umowę sprzedaży z osobą wskazaną przez pośrednika, a zaniecha zapłaty na rzecz pośrednika stosownej prowizji, nie można obciążać sprzedawcy obowiązkiem zapłaty kary umownej w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia pośrednika. Zakazana jest klauzula, według której strony poddają spory pod rozstrzygnięcie sądu właściwego dla siedziby pośrednika. Opisane wyżej postanowienia zostały uznane za niedozwolone prawomocnym wyrokiem sądu i wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Zygmunt Rajchemba, delegatura UOKiK we Wrocławiu / DGP