Deweloperzy wprawdzie posługują się w praktyce projektami umów stworzonych dla własnego użytku według określonego wzoru (i taką praktykę stosuje między innymi właśnie wrocławska spółka TMB), jednakże każdorazowo możliwe są negocjacje treści zaproponowanego projektu umowy, tak aby uwzględniał on także stanowisko klienta.

Możliwe są negocjacje

Umowy, którymi posługuje się TMB, w żadnym przypadku nie są umowami adhezyjnymi, tj. takimi, do których kontrahent przedsiębiorcy przystępuje bez możliwości negocjowania ich postanowień. Nie posiadają one podstawowej cechy charakterystycznej dla tzw. wzorców umownych, o jakich mowa w przepisie art. 384 par. 1 kodeksu cywilnego, czyli ich jednostronnego ustalenia przez przedsiębiorcę. Każdorazowo TMB umożliwia swoim klientom wnikliwe zapoznanie się z treścią danej umowy oraz podjęcie ewentualnych negocjacji co do treści spornych postanowień.

Zgodnie z brzmieniem art. 3851 par. 1 i 3 k.c. za niedozwolone i tym samym niewiążące konsumenta uznano wyłącznie takie postanowienia umowne, które nie zostały uzgodnione przez obie strony indywidualnie - zatem postanowienia, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W praktyce deweloperskiej TMB każdy klient ma możliwość negocjowania zawieranych umów.

Odpowiedzialność za wady

Odnosząc się do zarzutu, jakoby spółka TMB mocą umów zawieranych z klientami była zwolniona od odpowiedzialności za wady fizyczne budynków powstałe po dacie ich odbioru przez nabywców, należy podkreślić, że jest to wniosek niesłuszny i błędny.

Poszczególne postanowienia umowne należy przecież interpretować, biorąc pod uwagę całokształt umowy oraz - jak stanowi przepis art. 65 par. 2 k.c. - przy wykładni umów należy zawsze badać w pierwszej kolejności zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej literalnym brzmieniu. Aby dokonać prawidłowej interpretacji postanowienia par. 4 punkt 9 umowy deweloperskiej, o jakiej mowa we wskazanej na wstępie publikacji, należy rozważyć zatem, czy nie zachodzi potrzeba uwzględnienia także treści innych postanowień tej umowy.

Należy też zwrócić uwagę na postanowienie punktu 7 par. 4 analizowanej umowy zawieranej przez spółkę TMB. Uwzględniono w nim kodeksową instytucję rękojmi (odpowiedzialności) za wady fizyczne budynku, powstałe z przyczyn tkwiących w przedmiocie umowy (budynku). Tym samym nie ograniczono umownie ani nie wyłączono odpowiedzialności dewelopera za wady budynku nabywanego przez konsumenta. Jego prawa w tym przypadku, wbrew twierdzeniom autorki analizy, nie doznają żadnego uszczerbku. Sporne postanowienie punktu 9 par. 4 analizowanej umowy należy interpretować jako dodatkowe zastrzeżenie, że gdyby ujawniono po odbiorze budynku uszkodzenia, za które odpowiedzialnym byłby nabywca nieruchomości, to wówczas za tego typu usterki deweloper odpowiadać nie powinien i nie może. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 385 par. 2 k.c. postanowienia umowne niejednoznaczne (a nie jak pisze autorka, za niedozwolone), tłumaczy się na korzyść konsumenta. A zatem i sporne postanowienie należy interpretować w ten sposób, że wyłącznie za zawinione przez nabywcę działania, w wyniku których powstają uszczerbki w budynku, deweloper nie odpowiada.

Odstąpienie od umowy

Zgodnie z art. 395 par. 1 k.c. można zastrzec (w umowie), że jednej lub obu stronom będzie przysługiwać w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy (wykonywane przez stosowne oświadczenie złożone drugiej stronie). Wobec tego niezastrzeżenie uprawnienia do odstąpienia od umowy zgodnie z art. 395 k.c. na rzecz obu stron także jest działaniem zgodnym z prawem. Za niedozwolone - na mocy przepisu art. 3853 pkt 14 k.c. można uznać wyłącznie takie postanowienie umowne, które pozbawia konsumenta w ogóle uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia. Tymczasem, na mocy par. 7 pkt 6 analizowanej umowy, nabywca nieruchomości takie uprawnienie uzyskał. Nie można zatem dopatrzeć się w treści spornego postanowienia umownego jakiejkolwiek jego sprzeczności z prawem.

W świetle art. 3853 k.c. tzw. szare klauzule niedozwolone mają tę cechę wspólną, że nie są, jako takie, zabronione w obrocie ani powszechnym, ani konsumenckim, a jedynie mogą zostać uznane za niedozwolone wobec konsumentów, a w razie wątpliwości powinny być za takie uznane. Wątpliwości takie nie powstaną np. w sytuacji, gdy ustalone zostało, że odpowiednie postanowienie, sformułowane jednoznacznie, było indywidualnie uzgodnione między stronami.