Właściciele prywatnych mieszkań będą mogli zawierać umowy o najem okazjonalny. Najemcy wskażą wcześniej lokal, do którego przeprowadzą się w przypadku eksmisji. Pisemne wezwanie właściciela do opróżnienia mieszkania ma zastąpić wyrok eksmisyjny.
Nowe zasady wynajmowania mieszkań przewiduje znajdujący się w uzgodnieniach międzyresortowych projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Nowela wprowadza do polskiego prawa nową definicję najmu okazjonalnego. Ma ona lepiej zabezpieczać właścicieli przed nieuczciwymi lokatorami i dzięki uprawnieniu ich do korzystania z ulgi podatkowej również zachęcić do zgodnego z prawem wynajmowania własnych mieszkań.
- Dzisiaj najem najczęściej odbywa się w szarej strefie. Zbytnia ochrona lokatorów zniechęca właścicieli do inwestowania w zakup lokali pod wynajem. Najemcy są często bezkarni i wykorzystują luki w prawie, by mieszkać w nim za darmo - mówi Janusz Schmidt z Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości.

Umowa z przyrzeczeniem

Najem okazjonalny ma polegać m.in. na tym, że wynajmujący mieszkania będą mogli zwrócić się do komornika z żądaniem eksmisji uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego. Dokument umowy o najem okazjonalny będzie musiał zawierać oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu na żądanie właściciela. Najemca ma też wskazać inny lokal, do którego przeprowadzi się w przypadku eksmisji. Właściciel lokalu musi zgłosić umowę w ciągu 14 dni do naczelnika urzędu skarbowego.
- Oparcie egzekucji na akcie woli jest znane w Europie od 800 lat. W większości państw przyjęto regułę, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego. Jest więc niebezpieczeństwo, że właściciele z powodu nieznajomości prawa mogą sporządzać błędne umowy, które nie staną się podstawą egzekucji. Lepszym rozwiązaniem byłoby złożenie oświadczenia u notariusza, przy jednoczesnym wprowadzeniu niskich taks za taką czynność - zauważa prof. Feliks Zedler z Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu.

Trzeba wskazać lokal

Najemcy nie będą mogli wskazać przypadkowych lokali, do których zostaną przeniesieni w przypadku eksmisji. Zawsze będą musieli dołączyć do umowy oświadczenie właściciela wskazanej nieruchomości, który wyrazi zgodę na przyjęcie nowych domowników. Powstaje jednak pytanie, co się stanie, jeśli najemca poda fikcyjny adres albo sfałszuje oświadczenie rzekomego właściciela innego mieszkania. Projekt nie określa jednak procedury weryfikowania oświadczeń najemcy.
- Zastanawialiśmy się nad tworzeniem procedury weryfikującej każdy z etapów zmierzających do zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Zrezygnowaliśmy jednak z tego, gdyż doszliśmy do wniosku, że taka procedura uczyni martwą instytucję najmu - zauważa Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury.
Ewentualne sprawdzenie prawdziwości oświadczenia najemcy będzie zależało od inwencji wynajmującego. Będzie on mógł np. zadzwonić do właściciela czy zarządu spółdzielni. Może też odwiedzić lokal znajdujący się pod podanym adresem, tłumaczy wiceminister.
- To za mało - twierdzi prof. Feliks Zedler.
- Mieszkania zmieniają właścicieli z dnia na dzień. Może się też okazać, że mimo przeprowadzonej rozmowy telefonicznej komornik trafi na adres w szczerym polu. Konsekwencją wskazania fałszywego adresu powinna być eksmisja do noclegowni - podkreśla.



Eksmisja bez wyroku

Zgodnie z projektem lokatorzy będą musieli opuścić lokal po upływie czasu, na jaki została zawarta umowa lub po jej wypowiedzeniu przez właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu będzie musiało zostać przedstawione na piśmie i zawierać oznaczenie osób, których dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego, przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego i pouczenie o co najmniej 7-dniowym terminie na opuszczenie lokalu.
Dzisiaj zdarza się, że lokatorzy nie chcą się wyprowadzić i kontynuują zamieszkiwanie bez tytułu prawnego. Jedynym wyjściem jest wówczas złożenie pozwu o eksmisję i po uzyskaniu wyroku z klauzulą wykonalności eksmitowanie byłych najemców do lokalu wskazanego przez gminę lub powoda. Instytucja najmu okazjonalnego ma pozwolić na uniknięcie takich problemów.

Pomieszczenie tymczasowe

W przypadku nieopróżnienia lokalu przez najemcę pisemne żądanie właściciela ma zastąpić wyrok sądu. Po nadaniu mu klauzuli wykonalności ma być to dokument uprawniający komornika do dokonania eksmisji. Jak twierdzą autorzy projektu, organ egzekucyjny nie będzie musiał przeprowadzać lokatorów do lokali socjalnych, zastępczych czy pomieszczeń tymczasowych. Eksmisja ma być wykonywana do lokalu wskazanego w umowie o najem okazjonalny.
- Przepisy ułatwią prowadzenie eksmisji na etapie sądowym, jednak jej wykonanie przez komornika będzie i tak sprowadzało się do konieczności zapewnienia pomieszczeń tymczasowych. Obowiązujące przepisy wyraźnie zakazują eksmisji na bruk. Tak więc w przypadku gdy okaże się, że najemca faktycznie nie ma się gdzie przeprowadzić, trzeba będzie zapewnić mu dach nad głową - twierdzi Andrzej Kulągowski, wiceprezes Krajowej Rady Komorniczej.
Ministerstwo Infrastruktury chce przesłać projekt do Sejmu w czerwcu i jeśli spotka się on z przychylnością posłów, nowe przepisy zaczną obowiązywać na początku 2010 r.
200 tys. mieszkań jest szacunkowo wynajmowanych przez prywatnych właścicieli w szarej strefie
Podstawa prawna
● Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).
Właściciele prywatnych mieszkań będą mogli zawierać umowy o najem okazjonalny. Najemcy wskażą wcześniej lokal, do którego przeprowadzą się w przypadku eksmisji. Pisemne wezwanie właściciela do opróżnienia mieszkania ma zastąpić wyrok eksmisyjny. / ST