Dokładnie 20 lipca 2017 r. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Politycy przekonywali, że to będzie rewolucja.

– Spółdzielnie mieszkaniowe są tworzone przez mieszkańców i dla mieszkańców. Dlatego sygnały Trybunału Konstytucyjnego o potrzebie zwiększenia ochrony członków spółdzielni i podniesieniu transparentności w zarządzaniu ich zasobami musiały się spotkać ze zdecydowaną reakcją ministerstwa – zapowiadał z pompą zmiany minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk. Kilkanaście tygodni później już przyznawał, że ustawa jest niedoskonała, ale zaznaczał, że to wina Sejmu, który wywrócił projekt do góry nogami.

Dziś niemal wszyscy przyznają – część oficjalnie, część nieoficjalnie – że nic się nie zmieniło.

Właśnie kończy się pierwszy poważny test – trwają walne zgromadzenia spółdzielców. Jest już oczywiste, że sprawdzian został oblany. W wielu betonowych molochach przyjmowane są uchwały wprost niezgodne z ustawą. A ograniczenia dotyczące opłat pobieranych od członków, które miała wprowadzić ustawa, w praktyce nie są respektowane.

Demokracja inaczej

Nowelizacja miała przede wszystkim wprowadzić do spółdzielni mieszkaniowych realną demokrację. Bowiem przez lata rządy sprawowali prezesi, których nie sposób było odkleić od stanowisk. Wielu z nich kariery zaczynało w strukturach Polskiej Zjednoczonej Partii Robotniczej (PZPR). Demokracja była fasadowa. Na walne zgromadzenia spółdzielców, które decydują o najważniejszych sprawach, spraszani byli wszyscy pracownicy spółdzielni wraz z rodzinami. Istniały tzw. drużyny prezesa – ludzie zwożeni autokarami na zgromadzenia, często wynagradzani za to, że w odpowiednim momencie podniosą rękę. Ewentualnie, w przypadku pracowników spółdzielni, straszeni zwolnieniem z pracy, jeśli nie przyjdą na głosowania.

Ustawodawca – w ślad za Trybunałem Konstytucyjnym – postanowił to przeciąć. Wskazał, że członkiem spółdzielni może być tylko osoba, która jest związana z lokalem znajdującym się w zasobach spółdzielczych. Zatem tylko taka ma prawo głosu.

Większość polityków uznała, że to wystarczy, by w polskich spółdzielniach mieszkaniowych – a jest ich ok. 3,4 tys., z czego realnie funkcjonujących prawdopodobnie ok. 2,9 tys. – zaprowadzić normalność. Tylko nieliczni twierdzili, że nowelizacja ustawy z 20 lipca 2017 r. w takim kształcie, w jakim ją przyjęto, niczego nie zmieni.

– Ta ustawa jest skandaliczna – grzmiała senator Lidia Staroń, która od początku swojej kariery w parlamencie zajmuje się naświetlaniem nieprawidłowości w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowych i prawami spółdzielców oraz lokatorów. Zwracała uwagę, że politycy ulegli złudzeniu. – Nowe przepisy utwardzą spółdzielczy beton, zamiast ulżyć spółdzielcom – przekonywała.

Z naszych obserwacji wynika, że – niestety – miała rację.

– Jakkolwiek z uwagi na krótki czas obowiązywania nowych przepisów jest jeszcze za wcześnie na kompleksową ocenę skutków wejścia w życie ostatniej nowelizacji, która zakładała usprawnienie działalności spółdzielni oraz likwidację wielu niepożądanych zjawisk, to już teraz możemy stwierdzić, iż wbrew zapowiedziom oraz intencjom ustawodawcy nowe przepisy nie tylko nie przyniosły wystarczających, pozytywnych zmian dla lokatorów, lecz na skutek popełnionych błędów legislacyjnych wprowadziły dodatkowy chaos oraz stan niepewności prawnej – uważa radca prawny Łukasz Ozga, wspólnik w kancelarii Płonka Ozga, członek Konwentu Business Centre Club (BCC).

Tomasz Szynkiewicz, aktywista społeczny w Spółdzielni Mieszkaniowej „Bródno”, będącej jedną z największych tego typu podmiotów w Polsce, twierdzi z kolei, że przepisy prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych same w sobie nie są złe. Problem w tym, że prezesi spółdzielni oraz osoby zarabiające w spółdzielniach solidne pieniądze w ogóle się nimi nie przejmują i robią swoje. Szynkiewicz twierdzi, że walne zgromadzenie, które się właśnie w spółdzielni skończyło, przypominało farsę i ze szczegółami opisuje jego przebieg.

– W SM „Bródno” walne zgromadzenie odbywa się w budynku, który znajduje się blisko 10 km od osiedli, w których mieszkają ludzie. To skutecznie zniechęca wiele osób do przybycia – twierdzi. Od lat prezes spółdzielni broni się przed tym, by organizować obrady na Bródnie, czyli tu, gdzie spółdzielcy mieszkają. Wielu mieszkańców składa o to apele, jednak kierownictwo jest nieugięte. Oficjalny powód? Na Bródnie nie ma sali, która byłaby w stanie pomieścić wszystkich chętnych.

Ale to dopiero początek. – Na ostatnim walnym było kilkunastu Ukraińców lub Białorusinów, którzy zajmują się zielenią na spółdzielczych terenach. Kiepsko mówili po polsku, więc wyznaczona przez kierownictwo spółdzielni osoba pokazywała im, kiedy mają podnosić rękę – opowiada jeden z obecnych na zgromadzeniu. Chodzi o to, że według ustawy osoba, która nie planuje iść na walne, może wysłać swojego pełnomocnika. Okazuje się, że gospodarze domów zbierają pełnomocnictwa od niezainteresowanych osób. Tacy „pełnomocnicy”, a także niemal wszyscy pracownicy spółdzielni, są przez zarządy obowiązkowo wysyłani na walne. Jeśli więc nawet zbierze się grupa lokatorów chcących skorzystać ze swoich praw i mieć wpływ na wyniki głosowań, nie ma zwykle szans z „drużynami prezesa”. Zwłaszcza gdy mowa o spółdzielniach molochach, takich jak SM „Bródno”, która liczy 26 tys. członków (czyli ok. 75 tys. mieszkańców), Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle Młodych” w Poznaniu (ok. 35 tys. członków, blisko 80 tys. mieszkańców mieszkających w niemalże 300 budynkach), upadła Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa, która zarządzała terenami w centrum Warszawy, czy Katowicka Spółdzielnia Mieszkaniowa (16 tys. członków, 40 tys. mieszkańców, niemal 19 tys. mieszkań w zasobie).

Pytam, czy nie jest tak, że winę za taki stan rzeczy ponoszą sami mieszkańcy. Może gdyby przyszło ich 400, a nie 100, mieliby większość.

– Panie, a skąd! Gdyby przyszło nas 400, to kierownictwo spółdzielni odroczyłoby walne o tydzień i po tygodniu przyprowadziło 500 osób. Jaki problem im zapłacić za podnoszenie ręki, skoro prezes płaci nie z własnych pieniędzy, a ze środków należących do ogółu spółdzielców? – odpowiada mój rozmówca.

Ochroniarze na walnym

Zdaniem Tomasza Szynkiewicza należałoby do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadzić zasadę, że większość głosowań jest tajna. Wówczas istniałaby szansa, że część przyprowadzonych przez prezesa osób, wiedząc, co się dzieje w spółdzielni, wyłamałoby się z dyscypliny w głosowaniu.

Coraz częściej podczas walnych iskrzy. Dochodzi do sytuacji, gdy prezesi – oczywiście na koszt spółdzielców – wynajmują ochronę, by ta usuwała krewkich mieszkańców.

O takim przypadku kilka dni temu napisał lokalny portal HaloUrsynow.pl.

„Na walnym zgromadzeniu spółdzielni »Stokłosy« mogą się pojawić ochroniarze z ostrą bronią i »tajniacy«. Mają czuwać nad bezpieczeństwem zgromadzenia i »tonować przejawy słownej agresji«. Tak wynika z oferty firmy ochroniarskiej, która wyciekła ze spółdzielni. Lokatorzy są oburzeni” – poinformował portal. Z relacji mieszkańców wynika, że zarząd obawia się odwołania. Ima się więc wszelkich metod, by zniechęcić ludzi do jawnego występowania przeciw obecnie zarządzającym.

Prezes spółdzielni Krzysztof Berliński twierdzi, że nie powinno dziwić, iż walne zgromadzenie spółdzielni będzie ochraniane. Tam bowiem gdzie są duże emocje, tam przydają się osoby, które będą potrafiły je tonować. Jak wyjaśniał: „Ochrona zgodnie z ofertą ma być sprawowana przez licencjonowanych pracowników, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, część załogi firmy ochroniarskiej posiada pozwolenia na broń”. – Najlepiej tonować wymachując pistoletem – kpi jeden z mieszkańców osiedla Stokłosy.

„Drużyny prezesa” nie mają żadnego problemu z tym, by przegłosowywać rozwiązania wprost niezgodne z ustawą. W jednej z warszawskich spółdzielni, po zwróceniu przez mieszkańców na to uwagi, członek rady nadzorczej stwierdził, że „jak się komuś nie podoba, może spier…”.

Ci, którzy się nie godzą na bezprawne rozwiązania, mają jednak w praktyce związane ręce. Niezgodne z prawem uchwały walnego zgromadzenia spółdzielców można– zgodnie z przepisami – zaskarżyć do sądu. Za samo wniesienie powództwa trzeba zapłacić 200 zł. Gdy do tego dodamy koszty obsługi prawnej – kwota często przekroczy 1 tys. zł. I choćby sąd przyznał spółdzielcom rację, to nic z tego nie wynika. Dlaczego – najłatwiej pokazać na przykładzie.

Wyobraźmy sobie, że walne zgromadzenie spółdzielców, a w praktyce „drużyna prezesa”, przegłosuje przedłużenie kadencji zarządu, rady nadzorczej czy rady osiedla w trakcie jej trwania. Jest to w oczywisty sposób niezgodne z ustawą, a więc bezprawne. Spółdzielcy zaskarżają taką uchwałę do sądu. Po kilkunastu miesiącach wygrywają spór ze spółdzielnią (ta jest, jak to zwykle bywa, reprezentowana przed sądem przez świetnych prawników, opłacanych z pieniędzy spółdzielni, a więc z kieszeni wszystkich mieszkańców). Co wówczas robi kierownictwo? Najczęściej podczas najbliższego walnego wprowadza do porządku obrad uchwały o jednakowym brzmieniu z tymi, które sąd uznał za niezgodne z prawem. Przepychanki na salach sądowych mogą trwać latami, ale prezesi są w rzeczywistości nieusuwalni ze swych stanowisk. A koszty walki ponoszą zwykli spółdzielcy.

Trudno też jest udowodnić to, że podczas walnych zgromadzeń łamane są procedury. W wielu przypadkach prowadzący obrady nie dopuszcza do zabierania głosu przez przeciwników kierownictwa spółdzielni, udaje, że nie słyszy składanych wniosków formalnych (np. o utajnienie głosowania). W sądzie to, że ktoś nie został dopuszczony do głosu, jest w praktyce nie do wykazania. Tym bardziej że podczas wielu walnych obowiązuje zakaz nagrywania obrad. Tego, by ktoś nie rejestrował obrazu i dźwięku, pilnują ochroniarze.

Nowa opłata: na kulturę

Ustawodawca okazał się rozbrajająco naiwny. Na większości zakończonych już walnych zgromadzeń spółdzielców, którym przyglądaliśmy się z bliska, głównym tematem była opłata za działalność kulturalno-oświatową. Okazuje się, że taka opłata to sposób na powetowanie sobie strat wynikających z braku możliwości pobierania od nowych członków spółdzielni wpisowego. Ustawodawca postanowił bowiem wprowadzić zasadę, że członkostwo w spółdzielni przysługuje z mocy prawa. I tylko osobom, które są z nią związane węzłem prawnym (czyli najczęściej po prostu mają lokal w danym budynku). To zaś skutkuje brakiem obowiązku składania deklaracji członkowskiej oraz odebraniem spółdzielniom prawa do pobierania wpisowego od nowych członków. Spółdzielnie nie mogą naliczać go od 9 września 2017 r., gdy weszła w życie nowelizacja z lipca 2017 r. Pomysłowi prezesi znaleźli jednak wyjście z sytuacji. Pisaliśmy o nim na łamach DGP już we wrześniu 2017 r., zaledwie po 10 dniach obowiązywania nowych przepisów:

„– Dzień dobry, chciałbym zostać członkiem spółdzielni.

– Musi pan wnieść opłatę w wysokości 600 zł.

– Ale przecież zgodnie z nową ustawą już się nie płaci wpisowego.

– To prawda. Ale my pobieramy opłatę na prowadzenie działalności kulturalnej”.

To nie żart. W kilku dużych spółdzielniach na terenie całego kraju dosłownie na dniach powstały osiedlowe kluby seniora (spotkania w nich mają się odbywać co najmniej raz w kwartale), kółka plastyczne dla dzieci (raz w miesiącu), a w jednej powołano do życia koło sympatyków polowania na zwierzynę łowną.

Bo choć ustawodawca zabronił pobierania wpisowego, to nie zakazał ściągania od nowych członków spółdzielni opłat za działalność kulturalno-oświatową. Krótko po naszym tekście resort infrastruktury i budownictwa potwierdził, że w świetle prawa to dopuszczalne, choć wątpliwe etycznie.

W większości spółdzielni ludzie walczą o to, by znieść te opłaty. „Drużyny prezesa” jednak głosują za ich utrzymaniem.

– Gdy widzimy łatwość, z jaką obchodzone są niektóre przepisy nowelizacji, można już mówić o pewnej naiwności ustawodawcy – przyznaje mec. Łukasz Ozga. Podkreśla, że w Polsce nie brakuje dobrze zarządzanych spółdzielni mieszkaniowych, w których prezesi mają realne poparcie spółdzielców. Ale nowelizacja, w której pokładano tak duże nadzieje, okazała się daleko niewystarczająca.

Poza kontrolą

Problemy ze spółdzielczą demokracją biorą się w dużej mierze stąd, że tych podmiotów nikt nie kontroluje. W spółdzielniach mieszkaniowych zasadą jest, że majątkiem zarządza zarząd, zaś jego pracę weryfikuje rada nadzorcza. Sęk w tym, że gdy członkowie obu tych organów się kolegują – a tak jest najczęściej – nadzór staje się iluzoryczny. Z reguły zasiadający w radzie nadzorczej są zależni od prezesa spółdzielni. On gra pierwsze skrzypce, jako że posiada dostęp do spółdzielczych funduszy. W jednej z małopolskich spółdzielni kilka lat temu zarząd chciał przeforsować uchwałę o tym, że stanowisko prezesa po jego ewentualnej śmierci, na okres do zakończenia kadencji, przejmie jego żona. Absurdalną propozycję rada nadzorcza poparła bez słowa sprzeciwu. Pomysł upadł dopiero na ostatniej prostej, gdy sprawą zainteresowały się lokalne media. Nie jest jednak niczym niespotykanym, że rodzina przejmuje stanowiska lub sprawuje w jednym czasie większość z nich. W zadłużonej na kilkadziesiąt milionów złotych warszawskiej Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej zarząd nad majątkiem spółdzielni przejęła w pewnym momencie żona prezesa. W zielonogórskiej spółdzielni „Zastal” przez lata w administracji pracowały szwagierka i żony trzech członków rady nadzorczej, a żona przewodniczącego rady była główną księgową w spółdzielni.

Kontrola sprawowana przez podmioty zewnętrzne też jest iluzoryczna. Pisaliśmy o tym na łamach DGP wielokrotnie. Procedura lustracji opiera się na tym, że często ludzie rządzący w jednej spółdzielni sprawdzają prawidłowość działania innej. Nikt nikomu nie chce zrobić krzywdy.

„Jeśli lustrator będzie zbyt dociekliwy i wykaże w swoim raporcie nieprawidłowości, to następnym razem nie wezmą go na kontrolę i nie zarobi”, pisaliśmy jeszcze w 2010 r. Czy dziś coś się zmieniło? Nie. Dlatego od lat pojawia się postulat, by realna kontrola działalności spółdzielni mieszkaniowych została wyprowadzona na zewnątrz. Mogłaby ją sprawować np. Najwyższa Izba Kontroli (NIK). Prawo i Sprawiedliwość (PiS) 10 lat temu popierało ten pomysł. Teraz o nim nie pamięta.

Z kolei za kontrolę zgodności statutów, czyli najważniejszych aktów prawnych w ramach spółdzielni, z ustawami odpowiadają sądy rejestrowe. W praktyce ona jednak nie istnieje. Dowód? W połowie 2007 r. ustawodawca w jednej z nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przesądził, że każdy spółdzielca powinien móc współdecydować o najważniejszych sprawach jego kooperatywy. I że trzeba skończyć z głosowaniem przez przedstawicieli, za to we wszystkich spółdzielniach najważniejszym organem stanie się walne zgromadzenie.

W połowie marca 2018 r. rzecznik praw obywatelskich Adam Bodnar w wystąpieniu do rządu wskazał, że nadal w części spółdzielni decydują zebrania przedstawicieli, czyli twór, który formalnie od ponad dekady w świetle prawa nie istnieje. Mimo to w niektórych betonowych molochach to właśnie on, zgodnie ze statutami, jest najwyższym organem spółdzielczym. Bodnar zresztą często pisze do polityków o spółdzielniach mieszkaniowych. Wskazuje, że prawo nie rozwiązuje problemów zwykłych ludzi, a często nawet kreuje dodatkowe. Eksperci z biura RPO do przepisów nowelizacji z 2017 r. mieli kilkanaście wątpliwości, jak należy interpretować prawo – które przecież powinno być klarowne.

Andrzej Adamczyk na jedno z pism rzecznika odpowiedział, że: „W obecnie złożonym systemie prawnym, przy wciąż rosnącej liczbie aktów prawnych, trudno jest uniknąć w przepisach niespójności” i „pewne rozwiązania przyjęte ostatecznie w powyższej ustawie zmieniającej mogą budzić wątpliwości interpretacyjne”.

Dobre praktyki? Jakie dobre praktyki?

– Powodem patologii w spółdzielniach mieszkaniowych jest to, że prokuratura i sądy nie zajmują się przekrętami prezesów. Zostawiają zwykłych mieszkańców samym sobie – uważa Jan Śpiewak, stołeczny aktywista związany ze stowarzyszeniem Wolne Miasto Warszawa.

Zdecydowana większość spraw zgłaszanych przez obywateli do prokuratury (najczęściej zarzucają kierownictwu spółdzielni niegospodarność) jest umarzana. Śledczy jako powód wskazują to, że trudno obwiniać osoby pełniące funkcje kierownicze w spółdzielni za to, że realizowały one wytyczne walnego zgromadzenia spółdzielców. Często w postanowieniach o umorzeniu podkreśla się, że skoro rada nadzorcza ani walne nie dopatrzyły się uchybień, to należy uznać, że do niegospodarności nie doszło.

Podobnie do tematu podchodzą sądy. W orzecznictwie – także Sądu Najwyższego – wykształcił się pogląd, że sąd nie powinien zastępować organów wewnątrzspółdzielczych. Sędziowie interweniować powinni jedynie w wyjątkowych sytuacjach, gdy już na pierwszy rzut oka widać, że np. została przyjęta przez walne zgromadzenie niezgodna z ustawą uchwała. Sąd Najwyższy w ostatnich kilku latach co najmniej kilkukrotnie podkreślał, że skoro ustawowo jest zagwarantowana demokracja w spółdzielniach mieszkaniowych, to wymiar sprawiedliwości nie powinien jej ograniczać.

– Niestety takie podejście do sprawy wzmacnia u prezesów spółdzielni poczucie bezkarności. Argument, że nie należy wyciągać konsekwencji wobec prezesa, ponieważ walne zgromadzenie popiera jego działania, podczas gdy istnieją dowody na to, iż w wątpliwy prawnie sposób przejmuje on kontrolę nad walnym zgromadzeniem i radą nadzorczą, jest pozbawiony sensu – spostrzega Jan Śpiewak.

Kłopotem jest też łagodność wymiaru sprawiedliwości, gdy przekręt jest ewidentny. Śpiewak, który przeanalizował nieliczne wyroki skazujące wydane w sprawach przeciwko kierownictwom spółdzielni, dostrzegł, że najczęściej kończy się na karach w zawieszeniu lub symbolicznych grzywnach. Wyprowadzony ze spółdzielni majątek sięga zaś niekiedy kilkudziesięciu milionów złotych.

– Sądy karne powinny być znacznie surowsze w sprawach spółdzielczych. Może to podziałałoby otrzeźwiająco na niektórych – uważa Jan Śpiewak.

Dużo do podziału

Dlaczego w spółdzielczości mieszkaniowej dochodzi do tylu nieprawidłowości? Dlaczego właśnie tu mamy do czynienia z wieloma patologiami oraz prezesami, którzy dążą do tego, by zajmować swoje stanowiska dożywotnio?

magazyn okładka 22 czerwca

magazyn okładka 22 czerwca

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Spółdzielczość mieszkaniowa to wielki biznes. Na terenach zarządzanych przez spółdzielnie mieszka prawie 10 mln Polaków. A bycie prezesem dużego betonowego molocha to niekiedy coś więcej niż zarządzanie dużą spółką akcyjną. Zwłaszcza że nie mamy tu do czynienia z koniecznością wypełniania obowiązków informacyjnych emitenta, działalność spółdzielni nie podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), a zarządów nie obowiązują nawet żadne kodeksy dobrych praktyk. Gdy pytaliśmy pewien czas temu w kilku spółdzielniach o to, czy takie nieoficjalne regulacje posiadają, w stu procentach przypadków usłyszeliśmy, że nie ma takiego wymogu prawnego, więc takich kodeksów nie ma.

Przykładowo wspomniana na początku tekstu SM „Bródno” ma ok. 26 tys. członków. Zakładając, że przeciętnie w lokalu zamieszkują trzy osoby, łącznie w zasobach spółdzielczych mieszka ok. 75 tys. osób. To więcej niż w Gnieźnie, Ostrowcu Świętokrzyskim, Suwałkach czy Białej Podlaskiej. Niewiele mniej niż w Słupsku. Prezesa dużej spółdzielni mieszkaniowej można więc porównać do prezydenta przeciętnej wielkości miasta. Obraca też porównywalnym majątkiem, idącym w setki milionów złotych. Ma możliwość zatrudniania dziesiątek osób, zlecania prac wielu firmom, zawierania wielomilionowych kontraktów. Jest co dzielić.