– Podjęte zostaną działania legislacyjne mające na celu ochronę prawną osób, którym przysługuje tytuł prawny do lokalu – poinformowało naszą redakcję Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Chodzi o błąd w nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596), który odkryliśmy („Błąd w ustawie może pozbawić dachu nad głową”, DGP nr 56/2018).
Przypomnijmy, w czym rzecz. Otóż ustawodawca stwierdził, że członkostwo w spółdzielni wraz z wejściem w życie ustawy tracą wszyscy, którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo, prawo odrębnej własności czy roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. To teoretycznie dobra zmiana. Ma na celu zlikwidowanie tzw. drużyn prezesów, czyli osób niezwiązanych ze spółdzielnią, a ściąganych na walne zgromadzenia spółdzielców tylko po to, by głosować po myśli kierownictwa. Rzecz w tym, że ustawodawca w katalogu wskazującym, kto pozostanie członkiem spółdzielni, zapomniał o osobach, które mają ekspektatywę (roszczenie) o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. A takich w całej Polsce jest ok. pół miliona. Zgodnie bowiem z orzecznictwem Sądu Najwyższego osoby, którym przyznano spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu znajdującego się na gruncie nienależącym do spółdzielni, mają nie to prawo, lecz jedynie jego ekspektatywę. Artykuł 4 nowelizacji jednak brzmi jednoznacznie. Spowodował on, że 9 września 2017 r. ok. pół miliona osób przestało być członkami spółdzielni mieszkaniowych.
Bez wątpienia nie taka była intencja ustawodawcy. Po prostu o wpisaniu jednej z kategorii uprawnionych parlamentarzyści zapomnieli. „Zachodzi realna obawa, iż wykreślenie tych osób z rejestru członków spółdzielni spowoduje odebranie przysługujących im uprawnień. Zostaną one pozbawione wpływu na funkcjonowanie spółdzielni i współdecydowanie o jej działalności, np. odnoszących się do zarządzania majątkiem, dostępu do dokumentów, uprawnienia do żądania przedstawienia przez spółdzielnię kalkulacji wysokości opłat itp.” – wskazał rzecznik praw obywatelskich Adam Bodnar w piśmie do ministra Jerzego Kwiecińskiego po zapoznaniu się z naszym tekstem.
Konsekwencje dla wykreślanych spółdzielców mogą być jeszcze dotkliwsze. Stałoby się tak, gdyby właściciel gruntu postanowił go od spółdzielni odzyskać. Sama spółdzielnia mogłaby w takiej sytuacji powoływać się na art. 231 par. 1 kodeksu cywilnego („Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem”). Występowałaby jednak jedynie w interesie swoim i swoich spółdzielców. Osoby wykreślone – w praktyce po prostu lokatorzy – byliby bezbronni. Oni w pierwszej kolejności zostaliby wyrzuceni z mieszkań. Zdaniem prof. Ewy Łętowskiej bez wątpienia przez nieuwagę ustawodawcy doszło do osłabienia konstytucyjnie gwarantowanej ochrony lokatorskiej.
Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju przyznaje, że mamy do czynienia z legislacyjną wpadką. Urzędnicy nie mają wątpliwości, że kolejna nowelizacja będzie potrzebna. Pozostaje jedynie pytanie, jak będzie wyglądać. Niektóre spółdzielnie powykreślały już bowiem szereg osób na podstawie art. 4 nowelizacji. Nowe przepisy będą więc musiały mieć moc wsteczną. Ministerstwo właśnie nad nimi pracuje, choć nie ukrywa, że nie poczuwa się do winy.
– Rządowy projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych, nie przewidywał regulacji pozbawiającej członkostwa w spółdzielni dotychczasowych członków. Wspomniany przepis art. 4 noweli został wprowadzony do rządowego projektu ustawy poprawką Senatu, a następnie przyjęty przez komisję infrastruktury i Sejm RP. Ostateczny kształt noweli jest zatem wyrazem woli parlamentarzystów – podkreśla Beata Pondo z resortu inwestycji.