Towarzystwa budownictwa społecznego to firmy, które mają za zadanie przede wszystkim budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatację na zasadach najmu. Partycypacja to finansowy wkład w budowę mieszkania, który daje prawo wytypowania najemcy lokalu w zasobach TBS. Aby uzyskać takie prawa, partycypant musi zawrzeć z TBS przed rozpoczęciem inwestycji umowę o partycypację. Określa ona prawa i obowiązki stron wynikające z faktu wpłacenia wkładu partycypacyjnego. Jak się niestety okazuje, także w tego typu umowach zawierane są klauzule, które łamią prawa klientów. Takie niekorzystne dla konsumentów zapisy znaleźliśmy w umowie, której autorem jest TBS Ivest - Wawel w Krakowie.

Bezprawne rozwiązanie

Dokonując analizy umowy o partycypację, której autorem jest TBS z Krakowa, zaniepokoił nas par. 6 ust. 6. Stanowi on, że od niezapłaconej w terminie jakiejkolwiek kwoty wynikającej z umowy partycypanci są zobowiązani do zapłacenia odsetek ustawowych, bez konieczności dokonania jakichkolwiek wezwań ze strony towarzystwa. Ponadto autor umowy zastrzegł, że zwłoka przekraczająca 14 dni w zapłacie jakiejkolwiek kwoty wynikającej z umowy skutkuje automatycznym jej rozwiązaniem z dniem następnym, bez konieczności dokonywania przez towarzystwo wezwań lub składania oświadczeń. Takie rozwiązanie stanowi naruszenie klauzuli, zawartej w art. 3851 par. 1 kodeksu cywilnego, kształtuje bowiem prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Umowa o partycypację jest umową wzajemną. Towarzystwo powinno więc regulując skutki niewykonania przez klienta zobowiązań stosować przepisy kodeksu cywilnego. Natomiast jak wynika z art. 491 par. 1 k.c. - w sytuacji, gdy jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu ciążącego na niej zobowiązania, druga strona może wyznaczyć jej dodatkowy termin do wykonania. Strona wzywająca powinna również zawrzeć w takim piśmie zastrzeżenie, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może także żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Konsument oczekuje bowiem od profesjonalisty, że będzie postępował zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz dobrymi obyczajami i zwyczajami handlowymi. Stanowią one dla konsumenta gwarancję pewności i stabilności warunków kontraktu oraz działań profesjonalisty. Niestety, omawiany par. 6 ust. 6 nie spełnia tych wymogów.

Niedozwolone przeniesienie prawa

Kolejnym zapisem, który może zostać uznany za sprzeczny z prawami konsumentów, jest par. 10 omawianej umowy. Stanowi on, że w przypadku nieuregulowania w terminie wszystkich wpłat lub niewskazania osoby uprawnionej do zawarcia umowy najmu towarzystwo wzywa partycypantów do spełnienia obowiązków w terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania. Po upływie terminu umowa ulega rozwiązaniu, a partycypanci tracą wszystkie roszczenia, w szczególności roszczenie o zwrot dokonanych wpłat, które zostaną zaliczone na poczet kary umownej. Prawo wskazania najemcy przechodzi na towarzystwo.

Paragraf 10 zawiera dwie niedozwolone klauzule umowne, o których mowa w art. 3853 pkt 5 oraz 13. Punkt 5 wskazanego przepisu prawa cywilnego wyraźnie bowiem stanowi, iż niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis, który zezwala kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta. Omawiany przypadek jest tym bardziej nieuczciwy, że dotyczy przeniesienia bez zgody konsumenta jego praw i obowiązków, a podmiotem przejmującym te prawa jest pozbawiający ich kontrahent konsumenta.

Ponadto zdanie drugie par. 10 może być zakwalifikowane jako niedozwolone postanowienie umowne, o którym mowa w art. 3853 pkt 13. Zgodnie bowiem z tym przepisem takim postanowieniem jest zapis, który przewiduje utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy.

Taka sytuacja z całą pewnością będzie miała miejsce w przypadku, gdy partycypanci nie wskażą w terminach - określonych przez towarzystwo - najemców lub ci ostatni nie spełnią wszystkich warunków niezbędnych do zawarcia z nimi umowy najmu. Wówczas bowiem partycypanci, poza prawem do wskazywania najemców, tracą również prawo żądania zwrotu spełnionych świadczeń w postaci zapłaconych już rat na wykup prawa najmu lokalu mieszkalnego.

4 KROKI

Co zrobić, gdy umowa zawiera niedozwolone postanowienia

1 Próbować negocjować umowę z towarzystwem.

2 Zwrócić się do miejskiego (powiatowego) rzecznika konsumentów lub Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, gdy dojdzie do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów.

3 Zwrócić się do odpowiedniego sądu konsumenckiego z wnioskiem o rozstrzygnięcie sporu z towarzystwem.

4 Gdy firma nie usunie klauzuli i nie wyrazi zgody na sąd polubowny, wnieść pozew do sądu powszechnego o ustalenie, że konkretny paragraf umowy stanowi klauzulę niedozwoloną.

ANALIZA KROK PO KROKU

Wątpliwy zapis umowy

W przypadku nieuregulowania w terminie wszystkich wpłat lub niewskazania osoby uprawnionej do zawarcia umowy najmu towarzystwo wzywa partycypantów do spełnienia obowiązków w terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania. Po upływie terminu umowa ulega rozwiązaniu, a partycypanci tracą wszystkie roszczenia, w szczególności roszczenie o zwrot dokonanych wpłat, które zostaną zaliczone na poczet kary umownej. Prawo wskazania najemcy przechodzi na towarzystwo.

co to oznacza

Jeżeli partycypanci nie wskażą najemcy w terminie określonym przez towarzystwo lub wskazany najemca nie spełni wszystkich warunków towarzystwa, wówczas tracą roszczenia wynikające z umowy. Nie będą mogli także ubiegać się o zwrot dokonanych wpłat. Natomiast prawo wskazania przejdzie na towarzystwo.

Czy jest zgodny z prawem

Nie

Zgodnie z art. 3853 pkt 5 kodeksu cywilnego - zapis w umowie, który zezwala kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta, jest niedozwolony.

Rekomendacja dla klienta

Partycypant powinien zwrócić się do rzecznika praw konsumenta o zbadanie, czy umowa nie zawiera niedozwolonych lub niekorzystnych dla niego postanowień, oraz spróbować negocjować z TBS-em zmianę takich zapisów.

Rekomendacja dla firm

Towarzystwo, które zamieściło w swojej umowie takie lub podobne postanowienie łamiące prawa partycypanta, powinno je usunąć lub przeredagować.

OPINIE

Iwona Smolak

radca prawny z Kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

Przy podpisywaniu umowy partycypacyjnej przyszły najemca winien zwrócić uwagę, aby kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, jaką zobowiązuje się uiścić, nie przekraczała 30 proc. kosztów budowy lokalu. W umowie winny być również określone m.in. skutki braku lub opóźnienia wpłaty opłaty partycypacyjnej, a także termin zakończenia inwestycji. Umowy partycypacyjne winny być również wolne od klauzul abuzywnych, m.in. nie powinny nakładać na partycypanta rażąco wygórowanych kar umownych, pozbawiać wyłącznie jego uprawnień do rozwiązania umowy, uprawniać TBS do jednostronnej zmiany umowy, nakładać wyłącznie na partycypanta obowiązku zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z umowy.

Waldemar Jurasz

główny specjalista w Delegaturze UOKiK w Krakowie

Najczęściej spotykanymi nieprawidłowościami w umowach partycypacji są te, które przewidują: zwłokę w realizacji inwestycji bez ponoszenia przez Towarzystwo odpowiedzialności kontraktowej z tego tytułu, a z drugiej strony - w wypadku nienależytego wykonania umowy przez konsumenta - obowiązek zapłaty wyłącznie przez niego kary umownej lub zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej. Szczególnie niekorzystne i naruszające interesy konsumentów są postanowienia uzależniające rozliczenie, w przypadku rozwiązania umowy partycypacji, od podpisania nowej umowy z innym partycypującym lub wręcz przewidujące utratę umownych uprawnień konsumenta, w tym wyłączające obowiązek zwrotu wniesionych przez niego opłat (tzw. kwoty partycypacji). Postanowienia o takiej treści zostały już uznane za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych.