Potwierdziły się obawy DGP. Tak zwana mała ustawa reprywatyzacyjna zupełnie niepotrzebnie rzuciła kłody pod deweloperskie nogi. Wszyscy inwestorzy, którzy decydują się budować i sprzedawać lokale na zreprywatyzowanych terenach, muszą zawierać ze swoimi klientami warunkowe umowy sprzedaży. Inaczej ryzykują nieważność aktu notarialnego. Wskazany obowiązek dotyczy nie tylko mieszkaniówki, lecz także zabudowy komercyjnej.

Na powyższy problem zwracaliśmy uwagę już miesiąc po tym, gdy mała ustawa reprywatyzacyjna weszła w życie. Akt ten obowiązuje od 17 września 2016 r. i znowelizował m.in. art. 111a ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.). Zgodnie z nim Skarbowi Państwa lub miastu przysługuje prawo pierwokupu w przypadku m.in. sprzedaży:

● praw i roszczeń określonych w dekrecie z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze Warszawy;

● prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na skutek realizacji roszczeń dekretowych (ustanawia się je po uzyskaniu decyzji zwrotowej, a więc na końcu walki o odzyskanie nieruchomości).

Inny cel

Przepis ten miał być instrumentem pozwalającym reagować na wątpliwe transakcje (gdy np. roszczenia do nieruchomości sprzedawane były za nieadekwatną kwotę). Tymczasem odbija się czkawką deweloperom. W Warszawie jest bowiem wiele gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na skutek realizacji roszczeń dekretowych, które stały się przedmiotem wtórnego obrotu. A dziś realizowane są na nich różnego rodzaju inwestycje.

W świetle postanowienia Sądu Okręgowego w Warszawie (sygn. akt XXVII Cz 2414/16), pierwszego, które dotyczy opisywanych przez nas wątpliwości, ci, którzy chcą zbyć znajdujące się na takich terenach lokale, muszą się przygotować na dwukrotną wizytę u notariusza. Po zawarciu umowy warunkowej zobowiązani są odczekać 30 dni, które na wstąpienie w prawa nabywcy ma miasto lub Skarb Państwa. „Analizując treść pkt 3 omawianego artykułu (art. 111a u.g.n. – red.), uwagę zwraca to, że ustawodawca nie zamieścił w nim wzmianki o tym, czy prawo wieczystego użytkowania podlega prawu pierwokupu w sytuacji, gdy jest zabudowane. Na pozór może się przez to wydawać, że przepis dotyczy tylko sprzedaży gruntów niezabudowanych, będących w użytkowaniu wieczystym” – czytamy w postanowieniu SO.

Skład sędziowski, któremu przewodniczyła sędzia Joanna Staszewska, podkreślił, że tak jednak nie jest, ponieważ w sytuacji sprzedaży niezabudowanych gruntów będących w użytkowaniu wieczystym gminie przysługiwało już prawo pierwokupu z mocy art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Natomiast racjonalna wykładnia małej ustawy reprywatyzacyjnej musi prowadzić do wniosku, że pierwokup obejmuje również zabudowane grunty będące w użytkowaniu.

Sąd się pomylił

Stanowisko stołecznego sądu budzi emocje wśród ekspertów. – Niedawno przeczytałem, że najkrótsza w historii świata prawniczego glosa do orzeczenia składała się z dwóch słów: ustawa inaczej. W taki też sposób mogę skomentować wskazane postanowienie – ocenia notariusz Krzysztof Łaski, wiceprezes Rady Izby Notarialnej w Warszawie.

I wskazuje, że jego kancelaria nie sporządza aktów z zastrzeżeniem prawa pierwokupu. – Co więcej, ani referendarze, ani sędziowie wieczystoksięgowi nie widzą tu problemu – dodaje.

W jego ocenie postanowienie jest po prostu błędne. Sąd bowiem niewłaściwie założył, że własność lokalu jest tożsama z prawem użytkowania wieczystego. Tymczasem to ostatnie jest prawem podległym własności. – Przy zbywaniu odrębnej własności lokali nie następuje zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, do którego należy stosować prawo pierwokupu, gdyż to ostatnie jako prawo związane nie jest samodzielnym przedmiotem obrotu, a tylko do takich przypadków art. 111a ust. 1 pkt 3 u.g.n. może mieć zastosowanie – podkreśla rejent Łaski. – Gdyby przyjąć prezentowaną przez sąd wykładnię, przy nabywaniu lokali przez cudzoziemców należałoby żądać od nich zezwolenia z MSWiA na nabycie udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, które jest związane z lokalem. A tak przecież nie jest – akcentuje notariusz.

Z postanowienia nie są zadowoleni również deweloperzy. – To problematyczne rozstrzygnięcie. Celem małej ustawy reprywatyzacyjnej nie było przecież utrudnienie obrotu nowymi lokalami położonymi na zreprywatyzowanych działkach – komentuje radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Sam wątpi, aby miasto chciało korzystać ze swojego uprawnienia. – Niemniej wskazana wykładnia przedłuża proces przenoszenia własności mieszkań na nabywców. Dodatkowy miesiąc oczekiwania na zawarcie ostatecznego aktu notarialnego powoduje, że muszą dłużej opłacać ubezpieczenie pomostowe od kredytu – podkreśla mec. Płochocki.

Zastrzega przy tym, że deweloperzy będą się stosowali do rozstrzygnięcia sądu.

Warunkowo bezpieczniej

W ocenie adwokata Macieja Górskiego z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości inne rozstrzygnięcie nie mogło jednak zapaść. – Choć uważam, że ustawodawca niepotrzebnie skomplikował obrót, to nie dziwi mnie podjęte postanowienie. Wobec brzmienia art. 111a ust. 1 pkt 3 u.g.n. nie mogło być niestety inne. Przypomnieć należy, że analogiczna kwestia była także przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, który w postanowieniu z 10 listopada 2010 r. (sygn. akt II CSK 197/10) uznał, że prawo pierwokupu jest niepodzielne i w konsekwencji rozciąga się nie tylko na własność budynku, ale także na wyodrębniane w tym budynku lokale – wskazuje mec. Górski.

– Co istotne, przy pierwokupie na mocy art. 111a ust. 1 pkt 3 u.g.n. nie ma znaczenia, czy lokale zostały wyodrębnione przed, czy po jego wejściu w życie, a także czy w dacie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nieruchomość była już zabudowana, czy nie, a jeżeli zabudowana, to czy budynek jest przed-, czy powojenny – dodaje.

Zdaniem Górskiego nie należy ryzykować i decydować się na sporządzanie umów sprzedaży z pominięciem prawa pierwokupu. – Takie bezwarunkowe umowy mogą zostać uznane za nieważne, co wynika wprost z art. 599 par. 2 k.c. Wydaje się jednak, że ten niekomfortowy stan, przynajmniej w zakresie lokali mieszkalnych, nie musi trwać długo – zaznacza mec. Górski.

Ekspert ma na myśli rozwiązania zawarte w projekcie ustawy uwłaszczeniowej. – Jeżeli zapowiadana ustawa wejdzie w życie i użytkowanie wieczyste związane z prawem własności lokalu mieszkalnego z mocy prawa przekształci się w prawo własności, to odpadnie także prawo pierwokupu. Na mocy art. 111a ust. 1 pkt 3 u.g.n. przysługuje ono jedynie co do prawa użytkowania wieczystego, ale już nie w przypadku prawa własności – zauważa.