Dzisiaj Sąd Najwyższy zdecyduje, czy balkon jest częścią składową mieszkania, czy przynależy do całej nieruchomości. Orzeczenie będzie miało znaczenie dla członków wszystkich wspólnot mieszkaniowych.

Spór o balkon

Uchwała SN ma rozstrzygnąć spór pomiędzy gminą miasta Gdańska a jedną z tamtejszych wspólnot, która wydała uchwałę nakładającą na wszystkich jej członków obowiązek sfinansowania remontu balkonów. Sprawę rozstrzygnął w I instancji Sąd Okręgowy w Gdańsku. Uchylił uchwałę wspólnoty i przychylając się do zarzutów gminy (członek wspólnoty), stwierdził, że balkony przynależą do poszczególnych lokali i koszty związane z ich utrzymaniem ponoszą właściciele. Swoje stanowisko oparł na uchwale SN z 2002 roku, w której uznał, że balkon jest częścią wyodrębnionego lokalu.

- Te kwestie powinny być dawno uregulowane w ustawie o własności lokali. Zawarto w niej pojęcie pomieszczeń przynależnych, do których zaliczono piwnice czy garaże, pojęcie części wspólnych - mówi prof. Henryk Cioch z Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie.

Pozostały wątpliwości

Rozwiązanie sporu nie było oczywiste dla Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, dlatego z prośbą o wyjaśnienie zwrócił się do Izby Cywilnej SN. Z jednej strony za uznaniem balkonu jako części składowej lokalu przemawia to, że może korzystać z niego wyłącznie właściciel i nie można go odłączyć od lokalu. Z drugiej strony balkon może pełnić inne funkcje, np. pokrycia dachowego znajdującej się poniżej kondygnacji garażowej, podpory konstrukcyjnej czy elewacji. Uznanie go za własność poszczególnych członków wspólnoty oznaczałoby, że mieliby oni prawo decydować o jego wyglądzie (kolorze, wykończeniu), ale jednocześnie część z nich musiałaby pokrywać koszty remontu elementów konstrukcyjnych i zewnętrznych. Jednocześnie mieliby oni wyłączne prawo do czerpania pożytków, które może przynosić balkon (reklamy).

- Dookreślenie balkonu jako części składowej lokalu nie musi oznaczać, że właściciele będą mogli robić z nim, co im się podoba, remontować je w dowolny sposób i malować na różne kolory. W niektórych landach niemieckich projekty zagospodarowania przestrzennego przewidują na przykład, że wszystkie dachy w okolicy muszą być czerwone. Tutaj trzeba będzie pójść w podobnym kierunku - twierdzi adwokat Rafał Kufieta z Wrocławia.

Zdaniem Henryka Ciocha za obciążeniem właścicieli kosztami remontów przemawiają przepisy Kodeksu cywilnego. - Skoro to posiadacz balkonu, czyli osoba z niego korzystająca, ponosi odpowiedzialność za to, że balkon spadnie komuś na głowę, to dlaczego inni mieliby płacić za jego utrzymanie - mówi profesor.

Balkony w spółdzielniach

W praktyce uchwała będzie miała największe znaczenie dla wspólnot w budynkach wymagających generalnego remontu.

Orzeczenie wpłynie jednak również na sytuację członków spółdzielni mieszkaniowych, którzy mają prawo odrębnej własności lokali.

- Spółdzielnie ponoszą tylko koszty utrzymania balkonów użytkowanych na zasadzie spółdzielczego prawa do lokalu. W przypadku wyodrębnienia własności lokalu, balkon jest urządzeniem służącym wyłącznie właścicielowi - podkreśla Ryszard Jajszczyk, dyrektor biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

Uchwała SN (sygn. III CZP 10/08) będzie wiązała wszystkie sądy.

120 tys. wspólnot mieszkaniowych działa w Polsce