Stosownie do art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane pozwolenie na budowę może być wydane podmiotowi, który złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Praktyka stosowania tego przepisu rodzi jednak wątpliwości.

Brzmienie przepisu ukształtowane zostało do nowelizacji prawa budowlanego z 27 marca 2003 r. Dzięki niej inwestor zwolniony jest z obowiązku dołączania do wniosku o pozwolenie na budowę dokumentu wykazującego prawo do nieruchomości na cele budowlane. Oznacza to, iż organ nie może uzależnić wszczęcia postępowania o wydanie pozwolenia od załączenia odpisu dokumentu, z którego wynika prawo inwestora do nieruchomości. Tymczasem nagminną, praktyką organów jest żądanie przedstawienia tego dokumentu na etapie poprzedzającym wszczęcie postępowania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpoznania, stosownie do art. 64 par. 2 k.p.a.

Do wszczęcia postępowania w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę, wynikającego z art. 32 prawa budowlanego oraz stosownego rozporządzenia określającego wzór pozwolenia na budowę, nie jest konieczne przedstawienie dokumentu, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Taki też był cel nowelizacji.

Pozostawiając wniosek bez rozpoznania, organ naraża się na zarzut bezczynności wobec zaniechania wszczęcia postępowania, co może być przedmiotem skargi do sądu administracyjnego. Jednocześnie może powodować odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną inwestorowi przez niezgodne z prawem zaniechanie.

Nie oznacza to, że organ nie jest uprawniony do wystąpienia wobec inwestora z żądaniem przedłożenia takiego dokumentu na etapie postępowania dowodowego po wszczęciu postępowania administracyjnego. W wyroku z 17 kwietnia 2007 r. (sygn. akt II OSK 193/07) NSA w Warszawie wyjaśnił, że złożenie oświadczenia przez inwestora podlega ocenie pod względem prawdziwości nie tylko w trybie ewentualnego postępowania karnego, ale również na etapie postępowania administracyjnego. Organ nie może jednak tego prawa nadużywać. W uzasadnieniu wyroku z 15 marca 2006 r. (sygn. akt VII SA/Wa 1602/05) WSA w Warszawie wyjaśnił, że treść oświadczenia inwestora podlega weryfikacji jedynie w sytuacji, gdy organ posiada informacje mogące świadczyć o jego nieprawdziwości.

W postępowaniu dowodowym zmierzającym do wyjaśnienia wątpliwości, organ winien rozpatrywać prawo inwestora do dysponowania nieruchomościami przy uwzględnieniu prawa cywilnego, a zatem jest uprawniony do samodzielnej oceny stosunków cywilnoprawnych.